Forny boliglåneaftale med Danske Bank i sverige

[Pelle!! 10]

Hej Jeg skal fornye min aftale med DB i sverige for min bostadlån, jeg er meget i tvivl over hvad jeg skal vaelge af löbetid. Der forholder sig sådan at jeg overvejer at köbe ny bolig til sommer enten i sverige eller DK. Hvliken löbetid vil jeg have mest gavn af, taenker på om renten falder eller stiger i den kommende tid? Hvis jeg en dag skal indfri den samlede gaeld, kan det betala sig at binde sig i laengere periode med renten, eller skal man tage 3 måneder eller år? Pelle

[Homer 10]

RÖRLIG (med så kort løbetid som muligt) 1. Renten er p.t. faldende, så dumt at binde for længere tid 2. Endnu dummere at binde, hvis du har planer om et snarligt salg

[hrhansen 10]

Ja....vi håber da den er faldende...... men der er jo lige sneget....... i Nordea.....men ja.... den falder .....måske........

RÖRLIG (med så kort løbetid som muligt) 1. Renten er p.t. faldende, så dumt at binde for længere tid 2. Endnu dummere at binde, hvis du har planer om et snarligt salg

[Homer 10]

Ja....vi håber da den er faldende...... men der er jo lige sneget....... i Nordea.....men ja.... den falder .....måske........

Den (korte) falder: http://di.se/Default.aspx?pid=254435__ArticlePageProvider&epslanguage=sv&referrer=http%3A%2F%2Fwww.comboloan.se%2Fnyheter%2Fnyheter.asp%3FMenu%3DNyheter%26NId%3D678

[bananas 14]

Hej Hvis jeg en dag skal indfri den samlede gaeld, kan det betala sig at binde sig i laengere periode med renten, eller skal man tage 3 måneder eller år? Pelle

NEJ - det kan på INGEN måde betale sig at binde renten i længere tid, hvis du måske har behov for at førtidsindfri lånet før bindingstidens udløb. På grund af skøre regler fra den svenske Finansinspektion bliver man lige for tiden totalt kørt over på "ränteskillnadsersättning" ved en ophævelse før tid. Reglen er at der beregnes erstatning som : (Den bundne rentesats minus statslånerenten for tilsvarende løbetid minus 1%) *restbindingtid Den regel er bare helt i skoven lige pt. på grund af den verserende finanskrise. Staten låner ekstremt billigt og bankerne låner ekstremt dyrt - forskellen er på ingen måde kun 1%. Er forøvrigt enig med at Riksbanken kommer til at sætte renten ned. Hvordan bankernes for tiden meget høje kredittillæg kommer til at udvikle sig er jeg dog noget mere usikker på.

[Kvalm 13]

Vi skal i foreningen have omlagt vort bolån, og banken anbefaler faktisk nu, at vi vælger fast rente i en 2-3 år (samme pris). Dette er ud fra den forudsætning, at vi er tilfreds med det nuværende niveau (under 4%) - og det er vi. Vi kører med løbende betaling af renter, men uden amortisering, da sidstnævnte jo vil være at smide pengene i havet. Det vil aldrig komme på tale at afvikle lånet før tid (førtidsindfri) Men hvad siger I kloge hoveder "derude" i läget ?

[Kiwi 10]

Vi skal i foreningen have omlagt vort bolån, og banken anbefaler faktisk nu, at vi vælger fast rente i en 2-3 år (samme pris). Dette er ud fra den forudsætning, at vi er tilfreds med det nuværende niveau (under 4%) - og det er vi. Vi kører med løbende betaling af renter, men uden amortisering, da sidstnævnte jo vil være at smide pengene i havet. Det vil aldrig komme på tale at afvikle lånet før tid (førtidsindfri) Men hvad siger I kloge hoveder "derude" i läget ?

Hvorfor er det som at smide penge i havet at afdrage på sit boliglån? Er det fordi det er en forening? For almindelige en-familiehuse er det vel en udemærket ide hvis man har råd og ikke har anden dyr gæld man skal af med?

[Kvalm 13]

Hvorfor er det som at smide penge i havet at afdrage på sit boliglån? Er det fordi det er en forening?

Jep, det er fordi, der er tale om en bostadsrättsförening. Du har som medlem ikke mulighed for tage den værdi, der/du har oparbejdet ved at afdrage på husets/foreningens lån, med dig ved et salg. Du kan heller ikke hjemtage friværdien i huset og dele den ud til medlemmerne uden, at de skal betale skat af den. Dog er der mulighed for - til en vis grænse og generalforsamlingens velsignelse - at køre foreningen med et budgetteret underskud, hvorved der "gnaves" af... "friværdien" :)

[bananas 14]

Vi skal i foreningen have omlagt vort bolån, og banken anbefaler faktisk nu, at vi vælger fast rente i en 2-3 år (samme pris). Dette er ud fra den forudsætning, at vi er tilfreds med det nuværende niveau (under 4%) - og det er vi. ..... Det vil aldrig komme på tale at afvikle lånet før tid (førtidsindfri)

Der er 2 modstridende effekter. Det som taler for rörligt (i.e. så kort som muligt) er at der stadig er en hvis sandsynlighed for at Riksbanken sætter deres rente yderligere ned - måske ned til 1% i 2 steps fra de nuværende 1,5%. Vi får se, hvad de siger i april. Kommer der endnu en opblusning af den Syderuopæiske gældskrise bliver det endnu mere sandsynligt. Det som trækker den anden vej er at det som bankerne skal betale for selv at låne penge er stigende - specielt i den korte ende. Dette skyldes de kommende regulatoriske kapitaldækningskrav, der straffer bankerne for at have deres egen finansiering i den korte ende. De bliver presset til selv at tage længere lån (i.e. udstede længere løbende obligationer) på markedet - de forsøger så at lave nogen swaps ovenpå til at dække deres egen renterisiko af fordi så mange af deres egne kunder har 3 måneders boliglån, men det bliver sværere og sværere. Det er derfor at de "anbefaler" lån som løber lidt længere. Det kan så betyde at banken måske er nemmere at presse i pris/rente på de lidt længere løbetider. Kan man fx. få mere en 0,5% i lavere rente på en 2-3 års løbetid end på 3 måneders løbetid ville jeg sige at det måske var en god idé fordi det forventede rentefald på 3 måneders renten næppe bliver større end 0,5%.

[Kvalm 13]

Der er 2 modstridende effekter. Det som taler for rörligt (i.e. så kort som muligt) er at der stadig er en hvis sandsynlighed for at Riksbanken sætter deres rente yderligere ned - måske ned til 1% i 2 steps fra de nuværende 1,5%. Vi får se, hvad de siger i april. Kommer der endnu en opblusning af den Syderuopæiske gældskrise bliver det endnu mere sandsynligt. Det som trækker den anden vej er at det som bankerne skal betale for selv at låne penge er stigende - specielt i den korte ende. Dette skyldes de kommende regulatoriske kapitaldækningskrav, der straffer bankerne for at have deres egen finansiering i den korte ende. De bliver presset til selv at tage længere lån (i.e. udstede længere løbende obligationer) på markedet - de forsøger så at lave nogen swaps ovenpå til at dække deres egen renterisiko af fordi så mange af deres egne kunder har 3 måneders boliglån, men det bliver sværere og sværere. Det er derfor at de "anbefaler" lån som løber lidt længere. Det kan så betyde at banken måske er nemmere at presse i pris/rente på de lidt længere løbetider. Kan man fx. få mere en 0,5% i lavere rente på en 2-3 års løbetid end på 3 måneders løbetid ville jeg sige at det måske var en god idé fordi det forventede rentefald på 3 måneders renten næppe bliver større end 0,5%.

Thanx - så blir der nok den 3-årige, vi vælger...

[bananas 14]

Jep, det er fordi, der er tale om en bostadsrättsförening. Du har som medlem ikke mulighed for tage den værdi, der/du har oparbejdet ved at afdrage på husets/foreningens lån, med dig ved et salg. Du kan heller ikke hjemtage friværdien i huset og dele den ud til medlemmerne uden, at de skal betale skat af den. Dog er der mulighed for - til en vis grænse og generalforsamlingens velsignelse - at køre foreningen med et budgetteret underskud, hvorved der "gnaves" af... "friværdien" :)

Jeg er ikke helt enig. På det lange sigt vil en amortering af en forenings gæld give en lavere rentebyrde og dermed kunne bruges til at nedsætte månedsafgiften, hvilket får markedsværdierne på bostadsrätterne til at stige. Og ens andel af foreningens amorteringer kan bruges til at trække fra skatten på en evt. gevinst en gang i fremtiden. Sådan fungere det i hvert fald i teorien og også på det helt lange sigt. Men det tager så pokkers lang tid at amortere med de nuværende lave renteniveauer og høje gældsniveauer at det på kort sigt vil være at skyde sig selv i foden, fordi den ekstra månedsafgift mens man amorterer bevirker en højere månedsafgift mens det står på, og den højere månedsafgift medfører en lavere markedsværdi af bostadsrätterne mens det står på. Det er desværre fordi den gennemsnitlige køber af en bostadsrätt er for dum. Den gennemsnitlige køber, mægler og sågar vurderingsmand ser blot på hvad månedsafgiften er pr. måned i stedet for at grave et spadestik dybere og gennemskue foreningens regnskab med hensyn til om månedsafgiften komme til at stige eller falde i fremtiden.

[Kvalm 13]

Det er desværre fordi den gennemsnitlige køber af en bostadsrätt er for dum. Den gennemsnitlige køber, mægler og sågar vurderingsmand ser blot på hvad månedsafgiften er pr. måned i stedet for at grave et spadestik dybere og gennemskue foreningens regnskab med hensyn til om månedsafgiften komme til at stige eller falde i fremtiden.

Det er så ikke tilfældet her - at vi arbejder hjernedødt i Bestyrelsen :) Da vi har et hus/forening med en meget lav belåning ift. husets værdi, rammes vi ikke af høje evt. fællesomkostninger (hyre), der kan række prisen ned på den enkelte lejlighed. Iøvrigt er der INGEN ejendomsmægler, som overhovedet har spurgt om dette (hyren) ifm. de seneste 3 salgsvurderinger - ingen ! De har alle "blot" set/gennemgået lejlighederne og givet en pris ud fra markedets aktuelle niveau - f.eks. 120 x 50.000 = 6 mill. uanset hyren...