Gevinst ved salg, skat heraf og ROT-avdrag

[daikini 10]

Hejsa, Jeg har et spørgsmål, der nok mest af alt handler om timing og tidsgrænser ift skat af boligsalgsfortjeneste. 1) Hvis jeg sælger min nuværende bolig med en fortjeneste på f.eks. 100.000 SEK, og køber en ny hvor jeg betaler de 80.000 i indskud, kan jeg så skattefrit bruge de resterende 20.000 på forbedringer (køkken f.eks.)? 2) hvor sent må jeg gøre det; Skal forbedringerne udføres i umiddelbar sammenhæng med købet, eller gælder fristen f.eks. 3 mdr eller året ud? (Er det ved selvangivelsen bordet fanger?) 3) hvis pkt. kommer til at betyde at jeg skal betale skat af pengene, vil jeg så kunne bruge denne indtægt til, på et senere tidspunkt, at udnytte ROT-avdraget istedet? 4) Vil jeg kunne bruge et ROT-avdrag til forbedringer på fritidshus, hvis jeg "vælger" at betale skat (altså have indkomst) af bostadsrett? 5) Hvor lang tid før et salg, og hvor længe efter, kan man bruge overskudet skattefrit til indskud. Altså kan jeg købe en lejlighed idag og "ligge ud selv" til indskudet, og hive det hjem igen ved salg af nuværende i April? Og omvendt kan jeg sælge idag, og vente med at købe til april, stadigt skattefrit? Det var vist det meste. Omformulere gerne ved tvivl ;o) PFT! /Kim

[LotteB 10]

Begrebsforvirring

Hejsa, Jeg har et spørgsmål, der nok mest af alt handler om timing og tidsgrænser ift skat af boligsalgsfortjeneste. 1) Hvis jeg sælger min nuværende bolig med en fortjeneste på f.eks. 100.000 SEK, og køber en ny hvor jeg betaler de 80.000 i indskud, kan jeg så skattefrit bruge de resterende 20.000 på forbedringer (køkken f.eks.)? 2) hvor sent må jeg gøre det; Skal forbedringerne udføres i umiddelbar sammenhæng med købet, eller gælder fristen f.eks. 3 mdr eller året ud? (Er det ved selvangivelsen bordet fanger?) 3) hvis pkt. kommer til at betyde at jeg skal betale skat af pengene, vil jeg så kunne bruge denne indtægt til, på et senere tidspunkt, at udnytte ROT-avdraget istedet? 4) Vil jeg kunne bruge et ROT-avdrag til forbedringer på fritidshus, hvis jeg "vælger" at betale skat (altså have indkomst) af bostadsrett? 5) Hvor lang tid før et salg, og hvor længe efter, kan man bruge overskudet skattefrit til indskud. Altså kan jeg købe en lejlighed idag og "ligge ud selv" til indskudet, og hive det hjem igen ved salg af nuværende i April? Og omvendt kan jeg sælge idag, og vente med at købe til april, stadigt skattefrit? Det var vist det meste. Omformulere gerne ved tvivl ;o) PFT! /Kim

Jeg tror du blander nogle ting sammen. Der er ikke noget, der er skattefrit i.f.m. fortjeneste på boligsalg. Satsen er p.t. 22%. Du kan muligvis søge om udsættelse (uppskov), hvis øvrige betingelser herfor ellers er til stede. Når du skal sælge din bolig, vil du have mulighed for at fratrække visse forbedringsudgifter og på den måde reducere din skat. Hvad du betaler i indskud (går ud fra du mener udbetaling!) til ny bolig, er sagen uvedkommende. Med hensyn til ROT-avdrag, vil du kun have mulighed for at udnytte det, såfrem du har arbejdtsindkomst I Sverige. Dem der får ROT-avdrag, kan ikke trække det fra fortjeneste af boligsalg, hverken før eller siden. De har jo allerede fået fradrag ved arbejdets udførsel og har mulighed for at trække forbedringerne fra i.f.m. salg.

[daikini 10]

Hmm Ok, så uanset at jeg overfører en gevinst til ny bolig, som udbetaling, så skal jeg beskattes af hele gevinsten? Og det er kun forbedringer på gammel bolig, der kan trækkes fra? Havde fået den klare forståelse at man kunne "overføre" sine penge til ny bolig skattefrit, og det først var i forhold til forbrug at man skulle svare skat af disse. Det må vel så også betyde at det kun tæller hvad man får ind mere and hvad man købte for, da afdrag på lån vel allerede er beskattede?

[daikini 10]

Har nu læst lidt videre, og det er vel i virkeligheden reglerne om uppskov som jeg er uklar på... Hvordan defineres det om en bolig er dyre end den seneste... ja ja, lyder åbenlyst, men hvis man har været to eller flere ejere af den bolig der sælges, er det så nok at dividere købsprisen med antallet af ejere og købe noget der er dyre end det? Eller skal man helt op på samme eller højere beløb. Og er det desuden købs- eller slagsprisen for gammel bolig der tæller..?

[LotteB 10]

Ok, så uanset at jeg overfører en gevinst til ny bolig, som udbetaling, så skal jeg beskattes af hele gevinsten? Og det er kun forbedringer på gammel bolig, der kan trækkes fra? Havde fået den klare forståelse at man kunne "overføre" sine penge til ny bolig skattefrit, og det først var i forhold til forbrug at man skulle svare skat af disse. Det må vel så også betyde at det kun tæller hvad man får ind mere and hvad man købte for, da afdrag på lån vel allerede er beskattede? Har nu læst lidt videre, og det er vel i virkeligheden reglerne om uppskov som jeg er uklar på... Hvordan defineres det om en bolig er dyre end den seneste... ja ja, lyder åbenlyst, men hvis man har været to eller flere ejere af den bolig der sælges, er det så nok at dividere købsprisen med antallet af ejere og købe noget der er dyre end det? Eller skal man helt op på samme eller højere beløb. Og er det desuden købs- eller slagsprisen for gammel bolig der tæller..?

For lige at nagle det fast! Du overfører ikke gevinst til ny bolig, du udskyder skatten på din solgte bolig, når du køber en ny. Og ja, det er kun forbedringer på din gamle bolig, der kan fratrækkes (med få undtagelser kan forbedringer på ny bolig indregnes i indkøbsprisen på den ny bolig). Det er købs- og salgsprisen der er afgørende for, hvorvidt du kan søge uppskov. Hvis du har købt til 800.000 og solgt til 1.000.000, har du en fortjeneste på 200.000, som du skal betale 22% i skat af. Du har dog mulighed for at reducere din skat ved div. fradrag, såsom evt. mæglersalær, forbedringsudgifter (særlige krav), tilskud til nedbringelse af lån I BRF´en m.m. Uppskovet skal dog min. udgøre 50.000. Hvis det er mindre forfalder beløbet til betaling. Er der f.eks. 2 ejere, der hver ejer en halvdel, vil beløbet selvfølgelig være 50% og hver især kan evt. søge uppskov for deres andel. Der kan også søges uppskov, hvis man køber en billigere bolig, uppskovet vil så bare reduceres forholdsmæssigt. For så vidt angår lånet, er det uinteressant i uppskovs sammenhæng. Det har absolut ingen betydning. Det hér, er de overordnede regler i forhold til dine spørgsmål. Hvis du vil ned i detaljer om uppskov, vil jeg anbefale dig at starte med at læse nedenstående link fra Skatteverket. Der er også skrevet og diskuteret en hel del om emnet her på Debatten, hvis du kigger i forum for Skat eller søger på uppskov:) http://www.skatteverket.se/fastighetbostad/privat/forsaljningavprivatbostad/uppskov/avdragforuppskovsbelopp.4.69ef368911e1304a625800013035.html

[daikini 10]

Nægter - helst :) Ok... Syntes jeg havde læst at det kun var 2/3-dele af gevinsten der var skattepligtig? Men! Hvordan er det så lige med rentefradraget - er det også bare en skrøne af man kan trække renteudgifter fra i både DK og SV? Og altså at de renteudgifter jeg måtte have i løbet af 2010 kan reducere den skat af gevinsten jeg vil være pligtig til at indbetale..? Please please pretty please?

[LotteB 10]

Ok... Syntes jeg havde læst at det kun var 2/3-dele af gevinsten der var skattepligtig?

Det er også korrekt. Regnestykket bliver dog det samme. Al kapitalindkomst beskattes i SE med 30%. Hvis vi igen tager udgangspunkt i en gevinst på 200.000, vil regnestykket se sådan ud: 200.000 x22/30 x 30%= 44.000 eller 200.000 x 22%= 44.000. Voilà!

Men! Hvordan er det så lige med rentefradraget - er det også bare en skrøne af man kan trække renteudgifter fra i både DK og SV? Og altså at de renteudgifter jeg måtte have i løbet af 2010 kan reducere den skat af gevinsten jeg vil være pligtig til at indbetale..? Please please pretty please?

Nej, det er ikke en skrøne, MEN du vil kun kunne trække de renteudgifter fra, som du måtte have det skatteår, hvor du faktisk vælger at lade dig beskatte af din fortjeneste. Skatteverket gør det automatisk. Du skal selvfølgelig selv sørge for at få pålignet evt. danske renteudgifter. Så summasummarum, hvis du sælger i 2010 og ikke søger uppskov, vil du kunne reducere din skat med både dine svenske OG evt. danske renteudgifter. Du skal lige være opmærksom på, at hvis du søger uppskov, skal du hvert år betale ca. 0,5% af uppskovsbeløbet.

[daikini 10]

Det vil altså sige, at danskere der ikke ellers kan bruge deres renter til fradrag i SV, da de ikke har løninkomst, i aller højeste grad bør overveje at sælge (og tjene) i januar, for så at bruge resten af året på at "indhente" beskatningen ved at betale renter? For sælger jeg nu, skal jeg vel stadigt først svare skat af fortjenesten i 2011?

[LotteB 10]

Det vil altså sige, at danskere der ikke ellers kan bruge deres renter til fradrag i SV, da de ikke har løninkomst, i aller højeste grad bør overveje at sælge (og tjene) i januar, for så at bruge resten af året på at "indhente" beskatningen ved at betale renter? For sælger jeg nu, skal jeg vel stadigt først svare skat af fortjenesten i 2011?

Det er underordnet, om du sælger hér i januar eller først til december. Som jeg skrev længere oppe, er det skatteåret der er afgørende. Alle dine renteudgifter for 2010 vil blive modregnet i din kapitalindkomst på 2011 deklarationen, selvom du først sælger/underskriver i december 2010 (og igen, som tidligere nævnt, hvis du altså ikke vælger at søge uppskov). Forfalden skat betales typisk i 4. kvartal, men hvis du er fraflyttet SE, vil betalingsfristen først være marts 2012.

[daikini 10]

Det er der jo noget om...!! ... ja... det er jo naturligvis rigtigt, rente-udgifterne er der jo uanset hvad... Meeeen... den kan jo blive højere af at flytte... ... I know... DOH! Men mange tak for hjælpen! Trods den lave rente, har jeg svært ved at se hvordan jeg ender med at faktisk skulle betale skat af fortjenesten, da jeg jo ikke bruger renterne til andet....

[Don A 10]

Det er da ikke fair at skulle betale skat af fortjeneste. Er det også sådan i danmark

[Gio 23]

Det er da ikke fair at skulle betale skat af fortjeneste.

Velkommen til Sverige! ;)

Er det også sådan i danmark

Nej.

[polar 10]

[Nej.

[Gio 23]

Nej.Det passer ikke, hvad du siger. Hvis man IKKE har bebot ejendommen/lejligheden vil du blive beskattet af fortjenesten. Læs selv på Skats hjemmeside Ved salg af en- og tofamilieshuse er det først og fremmest en betingelse for skattefritagelsen, at huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, se afsnit E.J.1.6.1 for nærmere gennemgang af betingelserne

Hvilket jo så passer på flertallet herinde, medmindre vi er ovre i erhvervs-øjemed. Men du må jo lige quote noget mere fra E.J.1.6.1, så vi kan blive endnu klogere. Ingen grund til at forvirre, medmindre det har relevans.

[polar 10]

Hvilket jo så passer på flertallet herinde, medmindre vi er ovre i erhvervs-øjemed. Men du må jo lige quote noget mere fra E.J.1.6.1, så vi kan blive endnu klogere. Ingen grund til at forvirre, medmindre det har relevans.

Det er ikke for at forvirre, da jeg selv har været ude for det. Havde en lejlighed i Gentofte kommune i 12 år, men var kun tilmeldt der 1 uge, da Gentofte kommune ikke godtager udenlandsdanskere har folkeregisteradresse der, hvis man er i opholder sig i udlandet, som jeg gør på Grønland. Da jeg solgte, spurgte min ejendomsmægler, om jeg nogensinde havde været tilmeldt på adressen, hvis ikke skulle jeg betale skat af fortjenesten.

[Gio 23]

Det er ikke for at forvirre, da jeg selv har været ude for det. Havde en lejlighed i Gentofte kommune i 12 år, men var kun tilmeldt der 1 uge, da Gentofte kommune ikke godtager udenlandsdanskere har folkeregisteradresse der, hvis man er i opholder sig i udlandet, som jeg gør på Grønland. Da jeg solgte, spurgte min ejendomsmægler, om jeg nogensinde havde været tilmeldt på adressen, hvis ikke skulle jeg betale skat af fortjenesten.

Ekstremt....

[mrode 10]

Ekstremt....

egentlig ikke.. fortolkningen af undtagelsen der gør, at ejendomme der er blevet brugt som bolig er løbende blevet skærpet for, at forhindre misbrug.

[Gio 23]

egentlig ikke.. fortolkningen af undtagelsen der gør' date=' at ejendomme der er blevet brugt som bolig er løbende blevet skærpet for, at forhindre misbrug.[/quote']Jeg bruger termen, fordi vi vist godt kan blive enige om at "som hovedregel beskattes privatpersoner ikke af overskud på salg af privat ejendom i Danmark" - ikke sandt? At der så, som i så mange andre finurlige skatteparagraffer og love, findes mulighed for at SKAT alligevel kan flå en dansk borger, bør jo nok ikke komme bag på nogen. Hvis man bare bor der hvor der står man bor, og man så sælger selvsamme sted, og tilmed får en pæn fortjeneste - så skal man ikke betale skat. Hvis man derimod bibeholder ejendom uden at stå folkebogført på adressen, og derudover officielt befinder sig over et årti i udlandet - ja så kan man nok regne med at SKAT's nysgerrigheds-alarmer går af, når man lige pludselig vil kræve sin ret :D Når det skal afgøres, om et boligsalg er skattefrit, er det af stor betydning at kunne sandsynliggøre den oprindelige hensigt med købet. Den faktiske brug af boligen må i den forbindelse nødvendigvis være i overensstemmelse med hensigten. Bolius skriver bl.a. en del om emnet her: http://www.bolius.dk/viden-om/love-regler-og-aftaler/artikel/skatteregler-ved-boligsalg/ Hvis man så lyster at dobbelttjekke, og begynde at kigge de egentlige lovtekster igennem, så er det bare at gå igang - hvis man gider.

[polar 10]

I det sidste års tid, har da været flere her på debatten, som har spurgt ind til eventuelle problemer, hvis de købte sig en ejerlejlighed i København. Som de så vil bruge til overnatning en gang imellem. De mennesker vil jo heller ikke tilmelde sig på den adresse, og derfor kan de også få problemet ved et senere salg, da de jo aldrig har været tilmeldt folkeregistret på den adresse. http://www.sunddebat.com/debat/showthread.php?t=15489 http://www.sunddebat.com/debat/showthread.php?t=17573 Og her en med 2 lejligheder http://www.sunddebat.com/debat/showthread.php?t=18601 Så det er måske mere udbredt end man lige tror, da ikke alle vil delagtiggøre alle i deres økonomiske situation, og hvad de har råd til.

[Gio 23]

Hvis man køber ejendom og ikke flytter sin adresse derhen, så er det jo klart at skattereglerne vil afvige fra flertallets. Jeg kommenterede oprindeligt, fordi jeg synes det var begyndt at ligne en sammenligning mellem æbler og appelsiner. Ingen grund til at høvle rundt i ring, og begynde at bringe mindretallets tvivlsomme arrangementer ind i billedet. Det bør tages fra gang til gang, og, som du også viser, i tråde for sig.

[solskin 10]

Det er også korrekt. Regnestykket bliver dog det samme. Al kapitalindkomst beskattes i SE med 30%. Hvis vi igen tager udgangspunkt i en gevinst på 200.000, vil regnestykket se sådan ud: 200.000 x22/30 x 30%= 44.000 eller 200.000 x 22%= 44.000. Voilà! Nej, det er ikke en skrøne, MEN du vil kun kunne trække de renteudgifter fra, som du måtte have det skatteår, hvor du faktisk vælger at lade dig beskatte af din fortjeneste. Skatteverket gør det automatisk. Du skal selvfølgelig selv sørge for at få pålignet evt. danske renteudgifter. Så summasummarum, hvis du sælger i 2010 og ikke søger uppskov, vil du kunne reducere din skat med både dine svenske OG evt. danske renteudgifter. Du skal lige være opmærksom på, at hvis du søger uppskov, skal du hvert år betale ca. 0,5% af uppskovsbeløbet.

Hej Lotte Jeg synes virkelig det her er indviklet og da det virker som om du har total styr på det, tillader jeg mig også at spørge dig. Du skriver Så summasummarum, hvis du sælger i 2010 og ikke søger uppskov, vil du kunne reducere din skat med både dine svenske OG evt. danske renteudgifter Betyder det at hvis vi køber feks køber noget nyt i dk at vi så kan trække renteudgifter både i dk og i se når vi skal deklarerer i se i 2010?? For jeg tænker lidt at det ikke kan betale sig og søge uppskov når man alligevel skal betale skat på 0.5%. På forhånd tak

[LotteB 10]

Hej Lotte Jeg synes virkelig det her er indviklet og da det virker som om du har total styr på det, tillader jeg mig også at spørge dig. Du skriver Så summasummarum, hvis du sælger i 2010 og ikke søger uppskov, vil du kunne reducere din skat med både dine svenske OG evt. danske renteudgifter Betyder det at hvis vi køber feks køber noget nyt i dk at vi så kan trække renteudgifter både i dk og i se når vi skal deklarerer i se i 2010?? For jeg tænker lidt at det ikke kan betale sig og søge uppskov når man alligevel skal betale skat på 0.5%. På forhånd tak

Hvis I vælger at betale skatten og ikke søge uppskov, kan de renteudgifter I har haft i 2009, svenske såvel som danske, fratrækkes gevinsten på et SE boligsalg, der er gennemført i 2009. Ligeledes kan I trække de samme renteudgifter fra i DK:)

[solskin 10]

Det er da stort :-) og rart at vide. Mange tak for svar!!