Lån i hvilken valuta???

[Helle Rosen 10]

:rolleyes:lån i svenske eller danske eller euro -------------------------------------------------------------------------------- Hej Jeg vil meget gerne købe et hus i Sverige, men er meget i tvilv om hvilken valuta man skal optage lånet i - hvad der er mest sikkert. Det skal lige siges at jeg ikke har nogen svensk indkomst, men får førtidspension fra DK. Jeg er lidt i tvivl om at hvis jeg køber nu i Svenske kroner til den kurs der er nu - hvad så når den svenske krone stiger igen - har jeg så ikke større udgifter til tilbagebetaling af lån i måneden, fordi jeg betaler med danske kroner??? Hvordan er jeg stillet hvis jeg optager lånet i Euro?? Kan jeg evt. låne i danske i en svensk bank??? Helle

[Markowitch 12]

Jeg vil meget gerne købe et hus i Sverige, men er meget i tvilv om hvilken valuta man skal optage lånet i - hvad der er mest sikkert.

Det hurtige svar vil være at råde dig til at optage et lån uden valutarisiko - altså optag et lån i danske kroner. På den måde har du styr på hele ydelsesforløbet hvis du kan tage et fastforrentet obligationslån. Du går dermed også glip af evt. spekulative gevinster. Men du spørger jo også om hvad der er mest sikkert. Det der forplumrer billedet, er at det næsten er umuligt at optage et fastforrentet dansk realkreditlån, med mindre du kan aflevere et pant i en dansk ejendom. Hvis dette ikke er tilfældet, skal man til sin bank og tage et lån, oftest til en variabel rente. Dermed forsvinder det faste og sikre ydelsesforløb og gør din fremtidige betalingsrække til en noget "usikker" størrelse. Derudover er renten i Sverige generelt laver end i Danmark, så det koster altså ekstra at optage lånet i Danmark, uden at du nødvendigvis får det sikre faste ydelsesforløb med i købet. Låner du i DKK og køber i SEK, så vil du alligevel være eksponeret for valutarisikoen. Fra den periode du har underskrevet til du skal overføre pengene, kan kursen svinge - så husk en valutaterminskontrakt. Det samme gør sig gældende når du skal sælge. Du kender din danske gæld, men du kender ikke SEK kursen på salgstidspunktet. Så der løbes altså en risiko. Låner du derimod i SEK vil du ligeledes kende din gæld på salgstidspunktet og valutakursen spiller ingen rolle (kun hvis en evt. gevinst fra salget skal tilbage til Danmark). Når du skal købe ejendommen behøver du ligeledes ingen valutaterminskontrakt på købstidspunktet (mulgivis kan handpenningen få en terminskontrakt hvis man skal være helt sikker). Da lånet er i SEK vil din valutarisiko blive delt ud over alle de fremtidige månedlige betalinger. Det bliver kort sagt ikke noget der "slår hårdt", men noget der "slår blødt" i din økonomi, da risikoen så at sige deles op i småbidder løbende. Derudover er låneomkostninger og renter generelt lavere i Sverige. Den megen snak her på sitet om at konvertere lån fra SEK til DKK er overvejende spekulative i forventning om at SEK igen kommer op i 0.8 DKK. Men der er absolut ingen naturlov der siger at den skal derop igen. Kort og godt - optag lånet i svenske kroner, men regn med en vekselkurs på 0.8 i dit budget. Man ved jo aldrig om den svenske krone kommer derop igen .

[Nils 10]

Lån du nogle svenske SEK i en svensk bank. Man kan selvfølgelig spare noget på at tage lånet i DKK eller EUR og veksle hele beløbet, når og hvis SEK-kursen er i bund. Men for det første er der ingen, der ved, om SEK har nået bunden. For det andet skal der ikke meget overrente til på et DKK-EUR-lån for at hele gevinsten bliver spist op. Nåja og så skal SEK jo stige, for at man har tjent penge. Tag udgangspunkt i, at den nuværende situation er unormal, og at en SEK-kurs på 80 er det normale og afdrag ekstra meget mens SEK-ken er billig - så kan du senere afdrage mindre, hvis SEKken stiger, og på den måde have samme månedlige ydelse. Det er lidt nemmere i Sverige at ændre vilkår og lægge ekstra afdrag på sine lån.

[EBL 11]

Kort og godt - optag lånet i svenske kroner' date=' [/quote'] Hvis man nu som Helle er på efterløn, så gætter jeg på at der ikke er super mange penge og uanet luft i budgettet, og hvis man så netop som Helle lægger vægt på at valget af lån skal være sikkert frem for alt, vil det sikreste for hende så ikke være at låne pengene i samme valuta som hendes indtægt kommer ind i? Jeg siger ikke at der er det smarteste at gøre rent økonomisk men hvis man går efter hvad der er mest sikkert så må det da alt andet lige være sikreste at tage lånet i danske kroner i Danmark så længe hendes indtægt kommer derfra. Eller hva'?

[Nils 10]

Helt sikker bliver man aldrig, men... En sikker økonomi er IMO det samme som en "stryktålig" økonomi, som er det samme som en økonomi med så lidt gæld som muligt. Det får man bedst ved at betale så store afdrag som muligt - især når kursen er exceptionelt lav - og tilsvarende betale så lave renter som muligt. Dem får man i Sverige. Men man kan forestille sig, at SEK-kursen stiger, og dermed stiger den månedlige ydelse. Det har vi så forudset, så der er ingen usikkerhed. Snarere er vi mange, der tvivler på, at den kommer tilbage til 80. Men teoretisk eller filosofisk er det naturligvis en usikkerhed, at gælden skal betales med en anden valuta end den er i. Dog er huset jo svensk, og hvis man skal sælge det - eventuelt tvunget til det på et dumt tidspunkt - så skal gælden indfris med de SEK, man nu får for det. HVIS man nu havde købt huset sidste sommer for 80-SEK og pludselig må sælge det for 65-SEK, som man så skal indfri et DKK-EUR-lån med, så får man sikkert problemer.

[bananas 14]

Jeg er lidt i tvivl om at hvis jeg køber nu i Svenske kroner til den kurs der er nu - hvad så når den svenske krone stiger igen - har jeg så ikke større udgifter til tilbagebetaling af lån i måneden, fordi jeg betaler med danske kroner???

Jo - men valutakursudsving påvirker alstå ikke nær så meget som fx. renteændringer på rørlige lån. Et illustrativt eksempel: Lad os sige at du skal betale 6% for at låne i banken i Danmark, mens du kan låne til 2,5% i Sverige. Den svenske krone kan simpelthen ikke stige så meget at det på noget tidspunkt opvejer den ublu rente som de fleste danske banker vil have for at låne ud til svensk bolig. Den skal jo stige til mere end det dobbelte før rentebetalingerne begynder bare at ligne hinanden! Mit simple forslag: 1) Lad være med at købe noget, hvis du ikke kan holde til at valutakursen stiger til 0,8 og den korte rente stiger til 5% 2) Tag lån i svenske kroner med rørlige lån. 3) Lav et budget, hvor du regner ud hvad det vil koste om måneden hvis valutakursen stiger til 0,8 igen og renten stiger til 5%. 4) Sæt disse penge til side hver måned - det som du ikke bruger til at betale på lånet sparer du op på en konto med så god en rente som muligt . 5) I de sjældne kortere perioder hvor renten og/eller valutakursen er værre end budgettet, så bruger du opsparingen på kontoen til at dække det som mangler. Ved at tage rørlige lån i svenske kroner er du også bedre sikret mod at blive teknisk insolvent hvis den svenske krone skulle falde yderligere, og du er ikke belvet stavnsbundet til nogen bestemt bank. Det kan jo godt være at du vil sælge huset igen på et tidspunkt.

[Helle Rosen 10]

Der er da helt sikkert en del at tænke over...:) vil lige skyde ind at jeg er førtidspensionist og ikke efterlønner - desuden har jeg en opsparing til udbetalingen m.m...så helt galt kan det vel heller ikke gå. Får helt sikkert mere for pengene i Sverige:)

[dan 0]

Hvor kom de 6% i dansk rente lige fra? Nordea Prioritet i Dk koster fra 20 marts omkring 3,75-4,00 og de fleste må op med omkring 2,3-2,5 i sverige for tiden. Og alle banker forudser at Dk renten falder med helt op til 0,75% mere. Så forskellen er altså kunca 1,5%. Og renten med et svensk lån tages jo af et højere beløb. Et eksempel: Du låner 1 million SEK og betaler 2,5 % i rente om året = 25.000 SEk = 16250 DKR (kurs 65) 1 million SEK = 650.000 Dkr (kurs 65) rente 4 % per år = = 26.000 DkR. Altså betaler man kun 10.000 kr mere om året FØR rentefradraget. Til gengæld har du hele chancen for at kursen igen kommer op på 78-80 som alle bankerne har prognoser på(men som sunddebatører ikke tror på) og så bliver renestykket sådan her: 650.000 DKR * 1,25 (kurs 80) = 812.500 kr Du har altså på 12-24 mdr. betalt 10.000 kr mere i rente FØR rentefradrag, men pillet 187500 kr af din restgæld. Alt andet lige kan du altså tåle at betale 10.000 kr for meget rente i rigtig mange år før din fortjeneste er spist. Vel at mærke hvis man tror på at kursen ender på fx. 80 igen. Vi æder omkring 450.000 kr af vores restgæld på denne måde, og er på ingen måde i tvivl. Vi flytter lige så snart vi kan komme til det :-)

Jo - men valutakursudsving påvirker alstå ikke nær så meget som fx. renteændringer på rørlige lån. Et illustrativt eksempel: Lad os sige at du skal betale 6% for at låne i banken i Danmark, mens du kan låne til 2,5% i Sverige. Den svenske krone kan simpelthen ikke stige så meget at det på noget tidspunkt opvejer den ublu rente som de fleste danske banker vil have for at låne ud til svensk bolig. Den skal jo stige til mere end det dobbelte før rentebetalingerne begynder bare at ligne hinanden! Mit simple forslag: 1) Lad være med at købe noget, hvis du ikke kan holde til at valutakursen stiger til 0,8 og den korte rente stiger til 5% 2) Tag lån i svenske kroner med rørlige lån. 3) Lav et budget, hvor du regner ud hvad det vil koste om måneden hvis valutakursen stiger til 0,8 igen og renten stiger til 5%. 4) Sæt disse penge til side hver måned - det som du ikke bruger til at betale på lånet sparer du op på en konto med så god en rente som muligt . 5) I de sjældne kortere perioder hvor renten og/eller valutakursen er værre end budgettet, så bruger du opsparingen på kontoen til at dække det som mangler. Ved at tage rørlige lån i svenske kroner er du også bedre sikret mod at blive teknisk insolvent hvis den svenske krone skulle falde yderligere, og du er ikke belvet stavnsbundet til nogen bestemt bank. Det kan jo godt være at du vil sælge huset igen på et tidspunkt.

[Markowitch 12]

Hvor kom de 6% i dansk rente lige fra? Nordea Prioritet i Dk koster fra 20 marts omkring 3' date='75-4,00[/quote'] Det var en særdeles god rente du har fundet i Danmark. Men, men, kan det nu passe? Nordea Prioritet kommer i to varianter. Den ene er baseret på SDO'er, som reelt set er realkredit + noget fnidder fnadder om LTV (Loan To Value) og supplerende sikkerhed. Den anden variant af Nordea Prioritet er til andelsboliger, hvilket vil sige at der højst sandsynligt er tale om et almindeligt bankprodukt. Jeg vil mene at Nordea Prioritet SDO til en rente, der nu er på 3.9%, er lukket land for en person med svensk pant. Muligvis går det bedre med Nordea Prioritet til andelsboliger, men så er renten også 5.35% pt.

[Homer 10]

Vi er lige blevet tilbudt et dansk Nordea Prioritet-lån til 3,95% i rente - med pant i vores svenske hus.

[dan 0]

Jeg har lige ringet til en Nordea Boligrådgiver som oplyser at man ikke laver et SDO prioritet i Sverige men et almindeligt Nordea Prioritet, og at renten for en ganske almindelig kunde i dag er 4,10 %. Så jeg ramte 0,1% forkert - sorry.

[Markowitch 12]

Vi er lige blevet tilbudt et dansk Nordea Prioritet-lån til 3' date='95% i rente - med pant i vores svenske hus.[/quote']

[Homer 10]

CIBOR + margin

:th2: .

[dan 0]

Jeg fik lige oplyst at den rente gælder for de første 80% belåning, derefter gælder en rente på 6,50%. Så det kræver friværdi at slippe for en højere rente. Bemærk at disse renter er renter pr. d.d. Den 20 marts sænker Nordea med 0,75.

Jeg har lige ringet til en Nordea Boligrådgiver som oplyser at man ikke laver et SDO prioritet i Sverige men et almindeligt Nordea Prioritet' date=' og at renten for en ganske almindelig kunde i dag er 4,10 %. Så jeg ramte 0,1% forkert - sorry.[/quote'] Det er variable renter.

[Nils 10]

Hvis man kan få en dansk rente på fire procent, bliver det naturligvis mere interessant at spekulere i stigende SEK-kurs.

[EBL 11]

Hvis man kan få en dansk rente på fire procent' date=' bliver det naturligvis mere interessant at spekulere i stigende SEK-kurs.[/quote'] Jeg har 80% af hytten financieret med et 3,35% prioritetslån i Nordea DK og resten med et 3,75 % prioritetslån i Danske Bank DK

[hrhansen 10]

Lån

Jeg har 80% af hytten financieret med et 3' date='35% prioritetslån i Nordea DK og resten med et 3,75 % prioritetslån i Danske Bank DK [/quote'] Men hvordan er det med rente..... den er vel variabel.... fortæl lidt om vilkårene... mvh Henrik

[EBL 11]

Men hvordan er det med rente..... den er vel variabel.... fortæl lidt om vilkårene... mvh Henrik

Nordea lånet er et prioritetslån, dvs. det følger Nationalbankens rente for indskudsbeviser. Lånet kan løbe op til 30 år. Danske Bank lånet er deres 'boliglån' med omtrent samme vilkår som Nordeas prioritetslån.

[Lasse 10]

Nordea lånet er et prioritetslån, dvs. det følger Nationalbankens rente for indskudsbeviser. Lånet kan løbe op til 30 år. Danske Bank lånet er deres 'boliglån' med omtrent samme vilkår som Nordeas prioritetslån.

Hvordan har du fået Danske Bank til at give et "toplån" til den lave rente?

[EBL 11]

Hvordan har du fået Danske Bank til at give et "toplån" til den lave rente?

Det er et 'frynsegode', eller en del af min løn om du vil :th2:

[Nils 10]

Det er et 'frynsegode'' date=' eller en del af min løn om du vil :th2:[/quote'] Husk nu at opgive det. :D