Omlæg lån til anden valuta? Rentefald?

[vagn16 10]

Hej, Med den svenske krones fald, tænker vi lidt på at lægge lånet om (skal fornyes i januar alligevel). Vi tænker lidt på at lægge lånet om i DKK i stedet for SEK for at kurssikre os (Vi arbejder begge i DK) og tage den ret store gevinst der er lige nu. Nogen der har erfaringer med dette? Kan man lægge sine lån i svenske banker i andre valutaer end SEK? Vi har Handlsbanken. Derudover overvejer vi at lægge hele lånet som en variabel 3 mdr. da de fleste prognoser vi har set, inklusiv Handelsbankens egen, forudser ret store rentefald i 2009. Helt ned til 2,40% : http://www.handelsbanken.se/shb/INeT/ICentSv.nsf/Default/qE1352503F2FF25E1C12572E2002B26E8?opendocument&frame=0 Og så læggelånet om senere til 10 år, fast, inden renten begynder at stige igen. Hvad siger i? /Pelle

[Homer 10]

Der er vist mange herinde der har haft samme tanke, og hvis du kigger i øvrige "valutafora" vil du opdage at det ikke kan lade sig gøre. Vi fik at vide i Nordea at de ikke tilbyder "produktet" til private, og at de desuden ikke kan tage sikkerhed i en bolig ved valutalån. Om det er for at slippe for yderligere palaver ved jeg ikke, men faktum er at du vil få mere end svært ved at optage valutalån i Sverige som privatperson. Desuden vil du aldrig kunne få lav svensk rente ved et lån i DKK - det vil i så fald være danske renter du vil få tilbudt. Men det vil da være fornuftigt at lægge lånet fast (fx på 10 år) hvis du får tilbudt en god rente.

[Rikke Rost 11]

Ja men bare ikke i Sverige.... For skal du ud af det, så koster det tabt rentefortjeneste til banken og det kan være ganske bekosteligt...

[Homer 10]

Ja men bare ikke i Sverige.... For skal du ud af det, så koster det tabt rentefortjeneste til banken og det kan være ganske bekosteligt...

...men räntaskillnadsersättningen kan fratrækkes i skat på lige fod med renter...

[Rikke Rost 11]

Men skatteværdien er langt under det halve så.....Men det gør det kun halvt så dyrt.....Eller mere.....:D

[Gio 23]

...men räntaskillnadsersättningen kan fratrækkes i skat på lige fod med renter...

Også hvis man indfrier et lån i DK, for at flytte det til SE? Jeg flyttede netop mine lån til Sverige, da jeg købte hytte i september. Og indfrielsen af lånet i Nordea DK kostede en del knaster, selvom jeg samtidig oprettede et nyt i Nordea SE .

[Per Birk 10]

Omlægning Er der mon nogen der kort kan skitsere mulighederne for omlægning af et statshypoteklån ??? Er man f.eks. totalt bundet i sin låste rentebindingsperiode eller kan man godt lægge om og hvilke udgifter er der forbundet med det ???

[martin_–_grevie 0]

Handelbanken DK For lige at vende tilbage til starten, selvfølgelig kan det lade sig gøre at få lagt det svenske lån i Handelsbanken om til et lån i Danmark gennem en af Handelsbankens filialer der. Jeg bruger dem selv på begge sider og har over flere omgange drøftet det med dem i Danmark. Men som det vist også er nævnt nogle gange, så bliver det på DK vilkår og til den rente der kan tilbydes i DK som (i hvert fald lige nu) er noget højere end i S. Jeg er selv kommet frem til at det er bedst at beholde lånet i Sverige og så bruge de ekstra penge valutaen giver os til at afdrage på lånet. Vi har variabel rente på 3,45% mener jeg. Uden at være helt sikker så tror jeg også der ligger et problem i forhold til omkostning for tinglysning i Sverige (lagfart). Ophæves lånet i S mod et lån i DK, skal man så tegne lagfart, hvis man senere ønsker at optage lånet i S igen ??? eller kan tinglysningen i S overføres til en bank i DK så den bevares - det ved jeg faktisk ikke. /Martin

[Markowitch 12]

Uden at være helt sikker så tror jeg også der ligger et problem i forhold til omkostning for tinglysning i Sverige (lagfart). Ophæves lånet i S mod et lån i DK, skal man så tegne lagfart, hvis man senere ønsker at optage lånet i S igen ??? eller kan tinglysningen i S overføres til en bank i DK så den bevares - det ved jeg faktisk ikke.

Er lagfart ikke blot et dokument der siger du ejer ejendommen? Som sikkerhed for lån, skal du hoste op med et pantebrev. Jeg går ud fra at banken i DK skal have dette svenske pantebrev som sikkerhed for lånet. Derudover gætter jeg på at banken i DK skal skrive sig op i det svenske modsvar til den danske prioriteringsrækkefølge for ejendommen, så de får et vink, hvis huset går på tvangsauktion. http://www.kapitalnet.se/lana/lagfartpantbrev.aspx

[dan 0]

Vi lånte i dec 2006 til vores hus i Sverige til omkring kurs 80,50 og dengang fik vi variabel 3 mdrs. rente. Den var i november helt oppe på 6,45% og derfor kontaktede jeg også min bank i sidste uge for at høre om en omlægning nu hvor kursen er så lav. Det er Nordea og de laver lånene som Nordea Prioritets lån, som et banklån (ikke et obligationslån) til gældende rente. Jeg er medarbejder i Nordea DK så den rente lægger lidt under markedet. Men alene på kursgevinsten ville jeg skære 416.000 kr af vores restgæld (kurs 80,50 contra 68,00 - som jo nu er steget til 70,50 pr. 7/1). Omkostningen for tinglysningen ville være omkring 39.000 kr, men jeg har endnu ikke undersøgt hvad omkostningen er ved at hoppe ud af de svenske lån i Nordea (hvor jeg ikke har medarbejdervilkår) men det undersøger jeg. Tilbage er så bare at nu er renten jo faldet til 3,50 på den der 3 mdr. variabel og i Dk er renten ca det dobbelte, og i DK skal jeg betale over max 30 år, i Sverige kan jeg betale over 50 år. Så en af dagene ringer jeg til en valuta ekspert på det svenske og hører hvad der forventning til den svenske kurs er, for forventer de en stigning til fx. kurs 80 indenfor et år eller to, så kan det jo betale sig at skære 400.000 af restgælden (minus omkostninger) og så bare lave et svensk lån igen (+ omkostninger) igen når kursen er "normal" - ganske som når danskere i danmark handler obligationer og nedbringer restgæld af den vej. Vores månedlige ydelse på de svenske lån var omregnet i november 15.000 kr men per 1/2 vil det med de seneste rentesænkninger være 9000 kr. Tilbuddet jeg lige har fået fra DK på en omlægning er 13.000 kr om måneden. Så jeg skal enten forholde mig til at jeg ved en omlægning ligger 2000 kr under hvad vi budgetterede i november, lægge om og håbe kursen stiger og så lave det tilbage igen, eller også sige - pyt, nu er mit afdrag 4000 mindre end budgettet så jeg bliver i mine svenske lån. Og så er risikoen jo stadig at man kan blive, og så stiger renten igen på et tidspunkt til et højere niveau. Jeg kan godt lide tanken som Martin skriver om at bruge de ekstra penge der er lige nu på at afdrage mere, og så være færdig før de 50 år :-)

[thomas_lund 10]

Jeg er ikke økonom - eller noget der ligner. Så lige et dumt spg herfra. Hvordan realiserer man gældsnedbringelsen? Er det ikke papirpenge man leger med, som kun realiseres reelt hvis/når kursen stiger igen. Når jeg omlægger 100 SEK til 70 DKK ved kurs 70, så er gælden vel den samme - bare i en anden valuta. Ryger den svenske kurs så op i 80 igen, så kan jeg omlægge igen til SEK og realisere 10 DKK besparelse - eller?!?!? Skulle kursen så falde til 60 istedet, så har jeg "tabt" 10 DKK skulle jeg omlægge. Eller hvordan fungerer det i "almindelig forståelig dansk" - tak :-) /Thomas

[mrode 10]

Jeg er ikke økonom - eller noget der ligner. Så lige et dumt spg herfra. Hvordan realiserer man gældsnedbringelsen? Er det ikke papirpenge man leger med, som kun realiseres reelt hvis/når kursen stiger igen. Når jeg omlægger 100 SEK til 70 DKK ved kurs 70, så er gælden vel den samme - bare i en anden valuta. Ryger den svenske kurs så op i 80 igen, så kan jeg omlægge igen til SEK og realisere 10 DKK besparelse - eller?!?!? Skulle kursen så falde til 60 istedet, så har jeg "tabt" 10 DKK skulle jeg omlægge. Eller hvordan fungerer det i "almindelig forståelig dansk" - tak :-) /Thomas

Det har du da forstået rimeligt godt.. det er lige sådan det foregår.

[martin_–_grevie 0]

Lån i Handelsbanken DK Havde lige fat i handelsbanken i går. Ingen problemer i at oprette lån i min svenske ejendom og pantet overtages fra den nuværende panthaver (handelsbanken SE) og kan også uden problemer tilbageføres til en svensk bank igen. Afdragsfritlån i DK - 5,5% 2-årig rente - stiftelsesgebyr 2000 + 1% af lånet, hvilket de dog tilbød at give et eller andet afslag på eftersom det jo er samme bank (det manglede vel også bare). Vores lån i Sverige - afdragsfrit bundlån - 3,45% variabel rente. For os ville det være ca. 6000 DKK (brutto) mere om månede med nuværende kurs. Fint nok hvis en kursgevinst på 10% kan tages hjem indenfor et års tid, men det er for riscki for mig. /Martin

[Junkeren 10]

Havde lige fat i handelsbanken i går. Ingen problemer i at oprette lån i min svenske ejendom og pantet overtages fra den nuværende panthaver (handelsbanken SE) og kan også uden problemer tilbageføres til en svensk bank igen. Afdragsfritlån i DK - 5,5% 2-årig rente - stiftelsesgebyr 2000 + 1% af lånet, hvilket de dog tilbød at give et eller andet afslag på eftersom det jo er samme bank (det manglede vel også bare). Vores lån i Sverige - afdragsfrit bundlån - 3,45% variabel rente. For os ville det være ca. 6000 DKK (brutto) mere om månede med nuværende kurs. Fint nok hvis en kursgevinst på 10% kan tages hjem indenfor et års tid, men det er for riscki for mig. /Martin

Interessant. Prøv at regn på den igen, når ECB har haft møde i næste uge. Det lugter af rentenedsættelser i Euroland + DK. Hvis du kan skære et procentpoint mere af renten på DKK, vil bruttohuslejen og dermed regnestykket nok se lidt sjovere ud.

[credde 0]

Interessant. Prøv at regn på den igen' date=' når ECB har haft møde i næste uge. Det lugter af rentenedsættelser i Euroland + DK. Hvis du kan skære et procentpoint mere af renten på DKK, vil bruttohuslejen og dermed regnestykket nok se lidt sjovere ud.[/quote'] Well, i dag har Nationalbanken selvstændigt valgt at fastholde renten på trods af den seneste uges spekulationer om en rentenedsættelse: http://www.business.dk/article/20090109/okonomi/90109053/ Det forventes dog, at ECB (og herefter Nationalbanken) sænker renten i Euroland med 0.5 procentpoint i næste uge Derudover lugter det af en rentenedsættelse i Sverige indenfor den nærmeste fremtid: http://borsen.dk/okonomi/nyhed/148471/

[dan 0]

Så har jeg fået svar fra både den ene og den anden. Jeg er i Nordea på begge sider. Min gevinst er lige omkring 400.000 kr men nu er den svenske kurs faldet til 67,74 i dag. Fedt. Så er det lidt mere. Har talt med Nordeas valuta eksperter som oplyser at Nordeas forecast for den svenske kurs på 12 mdr. er 78,5. Så min gevinst er på 12 mdr. (Ja, Ja, hvis forecastet holder) fra kurs 67,74 hvis jeg gør det i dag og til 78,5 (eller højere) hvilket er omkring 375.000 kr for mig. Årsagen til en forventet stigning i den svenske kurs er at S lige nu har dumpet deres renter betydeligt og mere end andre Eurolande for at sparke gang i økonomien. Når Euroland stabiliseres og Sverige og DK også gør vil renterne komme tættere og tættere på hinanden (DK skal kun ligge 0,35 over Euroland og lige nu er det 1,00 efter gårsdagens sænkning) og så vil den svenske kurs automatisk stige igen når renterne stiger lidt. Omkostningen for mig er at jeg skal ændre mine "elektroniske" pantebreve til papirpantebreve hvilket koster 100 SEK stykket ( jeg har vistnok 8) og det er alt. Så laves en Nordea prioritet i DK til en rente ( jeg er medarbejder så måske den er lavere end for andre) til lige omkring 4,5 %, hvilklet jo så de seneste dage er blevet noget tættere på den svenske rente. og der er 1-2 rentesænkninger mere på vej, som gør forskellen mindre og mindre for hver gang. Jeg kan vælge at lave det afdragsfrit så min månedlige ydelse bliver tæt på den samme, eller vælge at afdrage lidt, og så om fx. 12 mdr. ryger lånet tilbage igen. Her vil være lidt flere omkostninger da min gæld i svenske kroner jo så er steget i forhold til det lån som noteres med mine nuværende "danske penge" men stempel pengene skal kun betales af forskellen mellem nuværende lån (som der er betalt for) og det nye højere lån, og det bliver næppe mere end 10.000 kr. Så alt i alt, hvis "man" tror på bankernes forecast om at den svenske krone stiger igen, så er der mange hundrede tusinde at hente ved nu at omlægge til danske lån, og sætte lånet tilbage igen når kursen er steget, og omkostningerne er beskedne. Den månedlige ydelse vil være højere i DK da vi kun kan låne over 30 år i DK og havde over 50 år i S, men denne forskel kan vi leve med i fx. 12 mdr, når gevinsten er 400.000 danske kroner. Eneste praktik der er tilbage er at huset skal vurderes da priserne jo er faldet så DK lige kan være sikre på at huset er det værd som de skal låne ud.

[vagn16 10]

Låne i DKK/EUR I min Svenske bank Hej, Jeg tror måske at folk har misforstået hvad jeg ville, men der er kommet mange gode froslag og løsningsmodeller på bordet. Jeg vil ikke flytte mit lån til en dansk bank. Jeg vil beholde lånet i min svenske bank (Handelsbanken) men blot optage lånet i en anden valuta end SEK. Jeg har talt med banken og de kan ikke låne mig penge i DKK, men i EUR, dog til en lidt højere rente end hvis jeg beholder lånet i SEK. De skal lige undersøge hvor meget det vil koste mig at lægge hele lånet om samt hvor høj renten er. Men min umiddelbare konklussion er, at en omlægning til EUR vil barbere vores gæld ned med 350.000-400.000. Ved at gøre det i min svenske bank kan jeg beholde et renteniveau der er væsenligt lavere end i Danmark. Så længe man stoler på at den danske national bank ikke vil fravige princippet om at følge Euroen (og det gør jeg!) er der ingen fare ved at optage lånet i EUR selvom man tjner DKK. Alternativt kan man jo bede sin arbejdsgiver om løn i EUR, så er der livrem og seler. Pelle

[patbateman 10]

Hej Vagn, det er fuldt muligt og relativt problemfrit at omlægge dit SEK lån til EUR lån. Du skal forvente at betale lidt ekstra i rente samt lidt ekstra i administration i forbindelse med omlæggelsen. Jeg antager dog at du forstår at en omlæggelse til EUR ikke alene "vil barbere vores gæld ned med 350.000-400.000". Dette vil jo kun ske hvis SEK henter sig tilbage til det som tidligere var et normal-niveau (80 +/-). Jeg har selv lagt om en del af mit lån til EUR nu, og har regnet ud at jeg vil starte at tjene på omlæggelsen hvis SEK i gennemsnit de næste 5 år bliver højere end 69. Da har jeg indlagt de ekstra omkostninger forbundet med EUR-lånet.

[homer132 10]

hvis men (som jeg) har bundet renten i 3½ år endnu (i swedbank, se valuta), så er der vel intet at gøre ift til at tage nyt lån i euro? eller er det muligt at løsrive sig fra de 3½års fast rente? kan man evt bare fortsætte de 3½ med anden valuta til den så lidt højere rente?

[patbateman 10]

hvis men (som jeg) har bundet renten i 3½ år endnu (i swedbank, se valuta), så er der vel intet at gøre ift til at tage nyt lån i euro? eller er det muligt at løsrive sig fra de 3½års fast rente? kan man evt bare fortsætte de 3½ med anden valuta til den så lidt højere rente?

Intet problem at løsrive sig fra den budne renteaftale, det er en finansiel aftale som skal værdsættes og opgøres på samme måde som lånet. Du kan ikke overføre den fastrenteaftalen til et lån i en anden valuta. Jeg vil understrege at jeg absolutt IKKE siger at alle bør tage EUR-lån. Den beslutning handler om hvad den enkelte selv tror om udviklingen og hvad det vil koste at omlægge jeres lån.

[homer132 10]

kan jeg lokke dig til at uddybe hvordan jeg kommer ud af et fast rente lån. skal man ikke betale voldsomme strafrenter for det?

[MC Manden 10]

Men min umiddelbare konklussion er, at en omlægning til EUR vil barbere vores gæld ned med 350.000-400.000.

Det forstår jeg ikke. Du skylder (eksempel) 2.000.000SEK så kommer du til at skylde ca. ~185.000€ 2.000.000SEK = ~1.400.000DKK 1.400.000DKK = ~ 185.000€ Altså, hvor er forskellen ?

[Sune 10]

Det forstår jeg ikke. Du skylder (eksempel) 2.000.000SEK så kommer du til at skylde ca. ~185.000€ 2.000.000SEK = ~1.400.000DKK 1.400.000DKK = ~ 185.000€ Altså, hvor er forskellen ?

Som der blev svaret, dette afhænger af om SEK kommer tilbage i kurs ca. 80 mod DKK (og dermed også højere kurs mod EUR)

Jeg antager dog at du forstår at en omlæggelse til EUR ikke alene "vil barbere vores gæld ned med 350.000-400.000". Dette vil jo kun ske hvis SEK henter sig tilbage til det som tidligere var et normal-niveau (80 +/-).

[credde 0]

Gælden vil jo kun blive barberet ned, hvis kursen på den svenske krone stiger fx. op til 0.80, og så er det jo stadig fiktivt, da det jo kun er tilfældet, når man omlægger sit lån tilbage til SEK. Man kan jo sætte et større regnestykke op. Hvad nu, hvis den svenske krone forbliver på det niveau, hvor den er nu i fx. 5 år for derefter kun at stige til 0.75. Så vil gevinsten jo ikke være så stor, da man jo kommer til at betale omlægningsomkostninger ved hver omlægning samt en sandsynligvis højere rente.

[MC Manden 10]

Som der blev svaret' date=' dette afhænger af om SEK kommer tilbage i kurs ca. 80 mod DKK (og dermed også højere kurs mod EUR)[/quote'] Hmmm... næste gang læser jeg lige alle svarende... Altså også det fra bateman... Hvorfor ikke bare betale mere af sin gæld, således at man betaler det samme som for 3-5 måneder siden, så slipper man da for at betale for en dyrere rente. Altså, lige nu sidder man billigt i lån og billigt i rente. Man kan da bare vælge at betale som tidligere.