Til at koebe lejlighed - fast eller rörlig rente?

[nero 10]

Hi, jeg skal skrive under paa en ny lejlighed her den 4. august. Den danske bank staar for min huslaan. (Provinsbanken). Fik af vide at renten laag paa 5.9% Fast og 6.0% flexible. Jeg ved ikke hvad jeg skal vaelge. Er der nogen der har noget raad? paa forhaand tak.

[BS 4]

Hvis du kan lide den sikre løsning vælger du fast rente. Har du overskud i økonomien og kan lide at tage chansen tager du rörlig rente. Gennem den seneste tid har renten jo steget noget. Det havde ikke påvirket dig med fast rente fx. Så det er lidt op til dig selv.

[Basse 10]

Personligt har jeg selv taget fast rente i 5 år - på mit nye boligkøb. Renten har steget en del i år - og jeg tror på den fortsætter med det lidt endnu.

[Nils 10]

Banken vil gerne have, at du vælger såkaldt fast rente, da de regner med, at de selv er bedre til at forudsige renteudviklingen, end du selv er. Problemet med fast rente i Sverige er, at den kun er fast i et vist antal år, der er kortere end det antal år, du har lånet, så det skal alligevel genforhandles f.eks. om fem år. For mig ser det ud som om, "fast" rente egentlig også er rörlig - den rør sig bare i nogle store kluntede spring med lange mellemrum i stedet for at kravle lidt op og kravle lidt ned hele tiden. Hvis man vælger rörlig fra starten bliver det nemmere og billigere at shoppe rundt senere. I Sverige koster det kun smågebyrer at flytte sit lån fra en bank til en anden. Hvis man har indgået en aftale om fast rente i en periode skal man derimod betale "ränteskillnadsersättning", hvis man opsiger lånet i utide. Man skal betale banken erstatning for den fede forretning, den gik glip af. Vi er vant til fra Danmark, at realkredit er et standardprodukt, hvor renten, man kan opnå, afspejler markedet, da ens lån er knyttet til bestemte obligationer, hvis kurs bestemmes dag for dag af investorernes interesse, men i Sverige sidder bankerne på boliglånene og kan gøre, hvad de vil. Finde den billigst mulige kredit ude i byen og sælge den dyrest muligt til kunderne. Den rörlige rente fastsættes også af banken selv, så den eneste dynamik, der er i markedet, skabes af kunder, der skifter bank, æh bankkoncern. En dag er der måske nogen, der får den gode ide at etablere et boliglånenes Kundkraft, så man kan overlade det til en mægler løbende at finde den bedste boligfinansiering og flytte ens lån rundt mellem bankerne. Kunne være fint - og meget gavnligt for markedet. Bankerne tjener alt for meget. Når Svenska Kraftnät investerer milliarder i at sammenkoble det svenske elnet med kontinentet, for at de svenske aktører kan sælge strømmen nede i Europa og dermed drive prisen op for de hjemlige forbrugerne, så burde de samme forbrugere jo egentlig kunne købe strømmen overalt i Europa. Samme med boliglån. Penge kan endda overføres via meget beskedent dimensionerede kabler, som allerede ligger klar. Det er relativt enkelt at udbyde finansiering af private boliger til hele verden, men det vil "EU" naturligvis forhindre, da det strider mod princippet om fri udfoldelse for europæisk storkapital.

[MC Manden 10]

Du kan også vælge at dele lånet op, således at du har 2 lån, et med flex og et fastrente. Derved er risikoen ikke så stor og muligheden for at shoppe (som Nils nævner) er stadig til stede.

[Basse 10]

Banken vil gerne have, at du vælger såkaldt fast rente, da de regner med, at de selv er bedre til at forudsige renteudviklingen, end du selv er. Problemet med fast rente i Sverige er, at den kun er fast i et vist antal år, der er kortere end det antal år, du har lånet, så det skal alligevel genforhandles f.eks. om fem år. For mig ser det ud som om, "fast" rente egentlig også er rörlig - den rør sig bare i nogle store kluntede spring med lange mellemrum i stedet for at kravle lidt op og kravle lidt ned hele tiden. Hvis man vælger rörlig fra starten bliver det nemmere og billigere at shoppe rundt senere. I Sverige koster det kun smågebyrer at flytte sit lån fra en bank til en anden. Hvis man har indgået en aftale om fast rente i en periode skal man derimod betale "ränteskillnadsersättning", hvis man opsiger lånet i utide. Man skal betale banken erstatning for den fede forretning, den gik glip af. Vi er vant til fra Danmark, at realkredit er et standardprodukt, hvor renten, man kan opnå, afspejler markedet, da ens lån er knyttet til bestemte obligationer, hvis kurs bestemmes dag for dag af investorernes interesse, men i Sverige sidder bankerne på boliglånene og kan gøre, hvad de vil. Finde den billigst mulige kredit ude i byen og sælge den dyrest muligt til kunderne. Den rörlige rente fastsættes også af banken selv, så den eneste dynamik, der er i markedet, skabes af kunder, der skifter bank, æh bankkoncern. En dag er der måske nogen, der får den gode ide at etablere et boliglånenes Kundkraft, så man kan overlade det til en mægler løbende at finde den bedste boligfinansiering og flytte ens lån rundt mellem bankerne. Kunne være fint - og meget gavnligt for markedet. Bankerne tjener alt for meget. Når Svenska Kraftnät investerer milliarder i at sammenkoble det svenske elnet med kontinentet, for at de svenske aktører kan sælge strømmen nede i Europa og dermed drive prisen op for de hjemlige forbrugerne, så burde de samme forbrugere jo egentlig kunne købe strømmen overalt i Europa. Samme med boliglån. Penge kan endda overføres via meget beskedent dimensionerede kabler, som allerede ligger klar. Det er relativt enkelt at udbyde finansiering af private boliger til hele verden, men det vil "EU" naturligvis forhindre, da det strider mod princippet om fri udfoldelse for europæisk storkapital.

Nils, ränteskillnadsersättnin - skal det kun betales hvis du opsiger dit lån inden for den 5 årige periode for fastrente - eller gælder det for hele lånets løbetid, hvis man først en gang har haft fastrente ? Personligt, tror jeg ikke vi ser en rente nedgang af betydelighed de næste 5 år, tvært imod. Men nu er jeg ikke et finansgeni - men som renter har bevæget sig det sidste års tid, så tror jeg vi skal forvente min. 0,75-1% stigning i løbet af det næste års tid. Og for folk med store lån, kan det blive mange penge jo - selv med et lån på lige og ved en million, kan 1% på et helt år da mærkes i privatbudgettet.

[Markowitch 12]

Som Niels også var inde på, så er dansk realkredit med en fast rente underlagt kurssvingninger, der stiger når renten falder og omvendt falder når renten stiger. Derved opnår den danske boligejer en slags solvenssikring, da stigende renter medfører faldende boligpriser. Så er det jo meget godt at kursen på lånet falder, sammen med ejendomsværdien i et sådan scenarie og gør sit for at man ikke bliver teknisk insolvent. Denne fordel eksisterer ikke i Sverige og jeg synes det lyder som en udemærket strategi at bruge variable lån til at holde en låneskiftemulighed åben.

[Nils 10]

Nils' date=' ränteskillnadsersättnin - skal det kun betales hvis du opsiger dit lån inden for den 5 årige periode for fastrente - eller gælder det for hele lånets løbetid, hvis man først en gang har haft fastrente ?[/quote'] Ja. Og løbetid... Det er et ret ligegyldigt begreb, for man kan ændre vilkårene for lånet en trilliard gange inden det er betalt ud. Hvis der findes finansgenier, så er de nok ansat henne i banken. Som sagt: Du får ikke fast rente alligevel, men du kan vælge mellem store spring eller små spring i renten.

[Basse 10]

Ja. Og løbetid... Det er et ret ligegyldigt begreb, for man kan ændre vilkårene for lånet en trilliard gange inden det er betalt ud. Hvis der findes finansgenier, så er de nok ansat henne i banken. Som sagt: Du får ikke fast rente alligevel, men du kan vælge mellem store spring eller små spring i renten.

Hehe ja, genierne er ansat i banken - det er derfor de tjener så mange penge de banker griner. Men fastrente kan måske hjælpe til at få et stabilt budget, i hvert fald her og nu og de næste 5 år. Og så må man se hvordan man står næste gang. Går udfra det kun er aktuelt for købere, der har lånt op til tæt på 100% af deres købsbudget.

[Nils 10]

Men fastrente kan måske hjælpe til at få et stabilt budget' date=' i hvert fald her og nu og de næste 5 år.[/quote'] Jeg har svært ved at forstå en sådan tankegang, men det er nok der, bankrådgiverne sætter stødet ind, når de skal sælge deres æh... produkter. Det er jo indlysende, at man betaler en overpris for at kende renten i femårsperioden - medmindre man tror, man er klogere end banken. Og efter fem år må man så tage til takke med, hvad banken kan tilbyde af rente på det tidspunkt. Hvor fast er det egentlig? Jeg synes, der virker relativt rörligt, for ikke at sige rörigt... Og det er jo ikke fem år med fast rente, men i snit toethalvt år, for om fire år har du kun fast rente i ét år. Et forhold, som bankrådgiveren med garanti IKKE vil komme ind på. :D

[testeren 10]

Min mavefornemmelse! siger mig, at hvis JEG skulle ud og genforhandle lån på nuværende tidspunkt, så ville jeg tage et 3 års fast forrentet lån (kender dog ik helt forskellen ml. rörligt og fast pt.). Mit fastforrentede lån på 2 år som kun var 0,05 dyrere end rörligt, udløber til februar - så der forlænger jeg nok med 2 år....tror jeg :-)

[thn 0]

Personligt, tror jeg ikke vi ser en rente nedgang af betydelighed de næste 5 år, tvært imod. Men nu er jeg ikke et finansgeni - men som renter har bevæget sig det sidste års tid, så tror jeg vi skal forvente min. 0,75-1% stigning i løbet af det næste års tid.

Det tror jeg til gengæld SLET ikke. Olieprisen er allerede faldet, prisen på korn og majs er også allerede faldet. Dvs. at inflationen bliver lidt mindre ganske snart. Samtidig kom der tal i går der viste at sverige er på 0 vækst. Så bliver det svært for riksbanken at hæve renten. Samtidig er 5 års renten faldet 0,40 procentpoint den sidste uge. Jeg skal i hvert fald ikke have bundet noget som helst i denne tid. Prisen er alt for høj

[MC Manden 10]

Det tror jeg til gengæld SLET ikke. Olieprisen er allerede faldet, prisen på korn og majs er også allerede faldet. Dvs. at inflationen bliver lidt mindre ganske snart. Samtidig kom der tal i går der viste at sverige er på 0 vækst. Så bliver det svært for riksbanken at hæve renten. Samtidig er 5 års renten faldet 0,40 procentpoint den sidste uge. Jeg skal i hvert fald ikke have bundet noget som helst i denne tid. Prisen er alt for høj

Jge er helt enig. Renten bliver ikke ved med at stige. Hvis den gør, så er der for mange der knækker halsen og AL handle går i stå. Desuden er George W Bush på vej væk. Lige så snart det sker, så falder prisen sikkert på olie og dermed også alle varer relateret til olie (altså, korn, majs osv osv, som alle er ramt af en sindsyg høj transportpris)

[patbateman 10]

Og det er jo ikke fem år med fast rente, men i snit toethalvt år, for om fire år har du kun fast rente i ét år. Et forhold, som bankrådgiveren med garanti IKKE vil komme ind på. :D

Dette er det reneste tøv. Har man indgået en fastrenteaftale for 5 år, så har man en fast og kendt rente i hele den perioden (dvs. 5 år). Jeg forstår godt hvad du forsøger at redegøre, men det kommer bare helt forkert ud, Niels. Jeg anbefaler fast rente til de der tror de kan få problemer hvis renten stiger etpar procentpoints yderligere. Fastrente giver forudsigelighed i renteomkostningerne i en given periode. En fastrente ligger normalt højere end den løbende rente, og i værste fald ender man op med at betale en højere rente i hele perioden. Det positive er dog at renten som sagt er kendt. Jeg kører selv med fastrente på 3/4 af lånet og resten løbende rente. Jeg tegnet en 5-årig fastrenteaftale i 2005, og vil så på det tidspunkt vurdere hvad vi gør videre. Jeg har længe gættet at Riksbanken vil hæve renten 2 ganger til, og at vi derefter får en periode med stabile renter (evt. fortsat svagt stigende). Jeg arbejder ikke i bank, har en ph.d. i finansiel risikostyring og har arbejdet i finansbranchen i over 10 år. Ja, det svenske realkredit-system fungerer anderledes end det danske. Det skal dog siges at det er det danske system der skiller sig ud. Det er faktisk kun et fåtal lande i verden der har det "danske" system, og USA er et af disse. Det svenske system kræver noget mere af lånekunderne, der selv bør tage ansvar for at sikre at deres lånebetingelser er markedsmæssige. Til gengæld er banker indenfor det svenske system mere sollide, hvilket blev tydeligt i slutten af 80-tallet og nu igen (hvor mange svenske banker fikk kritiske problemer i forrige bolig-crack, og hvor mange har fået det hidtil. Jfr. med samme tal for danske banker).

[thn 0]

Jeg kører selv med fastrente på 3/4 af lånet og resten løbende rente. Jeg tegnet en 5-årig fastrenteaftale i 2005' date=' og vil så på det tidspunkt vurdere hvad vi gør videre.[/quote'] Og i 2010 når du skal have ny rente er den måske steget 2-3% i forhold til 2005 og så er du på røven (jeg siger ikke du er, men dem med små marginaler) Det er jo et fedt så

[Basse 10]

Og i 2010 når du skal have ny rente er den måske steget 2-3% i forhold til 2005 og så er du på røven (jeg siger ikke du er' date=' men dem med små marginaler) Det er jo et fedt så[/quote'] Er man på røven efter 5 år, med en stigning på 2-3 % - så er man allerede på røven den dag man køber boligen, vil jeg mene. Stigningen kommer uanset hvad, hvis man tager dit eksempel, så enten kommer den stille og rolig, og så ryger man på røven stille og roligt. Eller også kommer den med et smæk efter 5 år, og så ryger man på røven med et smæk hehe. Eller er min logik helt off ? :D Forhåbentlig er ens bruttoløn også steget tilsvarende gennem 5 år.

[patbateman 10]

Og i 2010 når du skal have ny rente er den måske steget 2-3% i forhold til 2005 og så er du på røven (jeg siger ikke du er' date=' men dem med små marginaler) Det er jo et fedt så[/quote'] Nu tegnet ikke jeg fastrente fordi jeg var bange for at havne på røven, men fordi jeg vurderede det at være en god deal (hvilket det har været med en rente på 2,74%). Men du har ret, når fastrenteaftalen udløber skal man igen betale "markedsrente". Fordelen kan dog være at man købe sig nogle års forudsigelighed, så man heller håbe at økonomien forbedres undervejs.

[Nils 10]

Dette er det reneste tøv. Har man indgået en fastrenteaftale for 5 år, så har man en fast og kendt rente i hele den perioden (dvs. 5 år). Jeg forstår godt hvad du forsøger at redegøre, men det kommer bare helt forkert ud, Niels.

Du skal da være velkommen til at udfordre logikken i den lille finurlighed. Den dag, du har haft lånet i tre år, så er vilkårene for det, at renten er kendt i to år. Men at det, der er i pakken, ikke helt svarer til det, der står udenpå hører jo med til markedsøkonomien - en væsentligere indvending mod lån med såkaldt fast rente er, at den faste rente ikke rigtig er fast alligevel. :)

[thn 0]

Er man på røven efter 5 år, med en stigning på 2-3 % - så er man allerede på røven den dag man køber boligen, vil jeg mene. Stigningen kommer uanset hvad, hvis man tager dit eksempel, så enten kommer den stille og rolig, og så ryger man på røven stille og roligt. Eller også kommer den med et smæk efter 5 år, og så ryger man på røven med et smæk hehe. Eller er min logik helt off ? :D

Nej det er lige netop det jeg mener. hvad hjælper det er binde i 5 år når man ryger alligevel. Til gengæld har man bare betalt ekstra for lånet undervejs i de 5 år

Nu tegnet ikke jeg fastrente fordi jeg var bange for at havne på røven' date=' men fordi jeg vurderede det at være en god deal (hvilket det har været med en rente på 2,74%).[/quote'] Hvis du i 2005 har fået en 5 års rente på 2,74 har du vist ikke en helt almindelig bankforbinelse som alle os andre. Jeg har i hvert fald aldrig haft muligheden for at nå derned. Men ja da renten var på sit laveste var der MÅSKE en gevinst i at binde (Man betaler stadig en god overpris de første par år på aftalen!) Men som det ser ud nu med en 5 år rente der ligger 0,5% over rørligt, og udsigt til rentefald indenfor en overskuelig fremtid, ja så bliver det meget dyrt at binde

[credde 0]

Og i 2010 når du skal have ny rente er den måske steget 2-3% i forhold til 2005 og så er du på røven (jeg siger ikke du er' date=' men dem med små marginaler) Det er jo et fedt så[/quote'] Så bør banken slet ikke låne én penge, hvis renten ikke kan tåle at stige 1-2%. Man burde også gerne have afbetalt en lille smule på lånet i løbet af et par år. Men hvis man låner afdragsfrit og ikke kan tåle at renten stiger, så skal banken slet ikke låne ud.

[Markowitch 12]

Der er ikke det helt store spread på boräntor. Den eneste store undtagelse er DnB NOR http://www.finansportalen.se/borantor.htm Min definition af variabelt, er 3 måneders binding. Jeg ved ikke hvad der menes med rörligt iflg. finansportalen.se - er det day to day?

[JAHA 10]

Man kan jo vælge at se på hvad andre vælger - og det er rörligt. Se fx http://www.nordea.se/Privat/Boende/Köpa+bostad/Populära+räntebindningsperioder/204604.html

[patbateman 10]

Du skal da være velkommen til at udfordre logikken i den lille finurlighed. Den dag' date=' du har haft lånet i tre år, så er vilkårene for det, at renten er kendt i to år. Men at det, der er i pakken, ikke helt svarer til det, der står udenpå hører jo med til markedsøkonomien - en væsentligere indvending mod lån med såkaldt fast rente er, at den faste rente ikke rigtig er fast alligevel. :)[/quote'] Hehe, det er svært at udfordre en logik der ikke er der. En 5-årig fastrenteaftale er intet andet end en 5-årig fastrenteaftale. At du så påpeger at gennemsnitlig rentebinding i løbetiden til denne fastrenteaftalen er 2,5 år er i bedste fald et sidespor. Det er som at købe en ny bil og returnere et år efter til bilhandleren og brokke sig over at bilen nu er blevet 1 år gammel. Ønsker du længere rentebinding, kan du forsøge at forhandle dette frem med din bank. Evt. findes der andre renteprodukter i markedet der kan anvendes, alt fra IRS og FRA til at shorte rentepapirer. Thn: En rente på 2,74% fordret såvidt jeg ved ingen nære bankforbindelse på det tidspunkt (februar 2005). Vi betaler dog kun 1,74%, og den procent i rabat kan jeg tilskrive forbindelser.

[bananas 14]

Det største problem ved fast rente er som jeg ser det, at man er ret fastlåst til sin bank mens bindingen løber. Det er stort set ikke til at skifte bank fordi enten skal man betale "ränteskillnadsersättning" hvis renten er faldet i mellemtiden, eller hvis renten er steget, så går man glip af den fremtidige besparelse når man ophæver lånet. Og det gør jo unægteligt ens forhandlingsposition noget sværere. Så man skal være rimeligt skråsikker på at renterne stiger - som fx. for 2-3 år siden hvor de var historisk lave - førend det er en god idé. Eller også skal man være i en situation hvor man virkeligt ikke kan holde til at renten stiger med et par procent og så er det en god idé at sikre sig. Man skal dog aldrig binde sig i længere tid end man har tænkt sig at bo i huset/lejligheden. En kort rente på 6% er ret højt - under sidste højkonkunktur i år 2000 toppede ECB med en udlåndsrente på 5.75% og i USA nåede man op på 6.5%, førend det gik nedaf igen. Det er dog aldrig til at forudsige den fremtidige renteudvikling - efterhånden bestemmes den ikke i Sverige og dårligt nok af ECB - det er den globale verdensøkonomi der styrer inflationen og her vægter Asien tungere og tungere. Rigtigt mange kinesere og indere er nået op på et niveau der svarer til vesterlandsk middelklasse, og nu har de råd til at købe mange af de samme varer som i Vesten. Billig arbejdskraft kan man dog sagtens finde stadigvæk i overflod - men der er ved at være mangel på råvarerne - især olien. Hvis man i Indien, Kina, Rusland, Brasilien og Mexico skal til at have bare halvt så mange biler pr. indbygger, som vi har i Vesten, så kan der stort set kun ske en ting med olieprisen på længere sigt - den skal OP. De er 3 milliarder mennesker - vi er kun 1 milliard i Vesten. Det kan nemt lede til stagflation (dvs. både inflation og stagnation samtidigt) Samtidigt har vi i Vesten mange store årgange som går på pension og stopper med at arbejde. Dvs at de ikke længere producerer noget, men i stedet for bruger af pensionskassernes opsparinger og køber varer for dem. Endnu en ting der trækker imod stagflation. Vi er faktisk allerede inde i stagflation. Så der er bestemt faremonenter i horisonten, der kan trække os imod en krise der kan blive ligeså slem som oliekrisen i 70'erne, hvor man havde meget højere renter. En stor del af forklaringen dengang var dog også elendig/misforstået politisk/økonomisk styring - man burde her være blevet klogere. I modsat retning trækker at der i de sidste par år har været en "modebølge" blandt institutionelle investorer om at divercificere deres investeringsporteføljer til også at inkludere råvareinvesteringer. Når mange pensionskasser flytter penge ind i noget så rykker det virkeligt på prisen - det har formentlig skabt en midlertidig prisboble i råvarepriserne. Hvilken af alle disse effekter der er stærkest kan jeg ikke sige. Kort sagt kan alt ske. Så i sidste ende kommer det an på hvad man kan tåle. Personligt ville jeg stadigt vælge rørlig rente lige p.t., men jeg kan også tåle rentestigninger. Hvis jeg sad mere usikkert i sadlen ville jeg nok vælge at binde mig i 2-3 år men heller ikke længere end det. Der kan altså ske mange ændringer i ens liv på bare en 2-3 år, så det er ikke for smart at binde sig alt for længe.

[Nils 10]

En 5-årig fastrenteaftale er intet andet end en 5-årig fastrenteaftale.

Nå sådan. Det havde jeg ikke lige tænkt på. Godt at få sat tingene på plads. :D Jeg er enig i, at det ville være urimeligt at komme tilbage til en bilforhandler efter et år og klage over, at en bil, nu er et år gammel. Det ville være ret ulogisk. Men hvad der ikke er urimeligt eller ulogisk er, at hvis du aftaler med en bilforhandler at leje en ny bil i fem år, så skal lejen afspejle, at bilen ikke er ny i hele lejeperioden, men bliver ældre og ældre og dermed mindre og mindre værd. Det ville være logisk at sætte lejen efter at bilen er toethalvt år gammel. Nuvel, jeg forudsætter jo, at det, man betaler for med fastrenteaftalen er ro i sjælen i en given periode fremover – en periode, der bliver kortere og kortere - men der kan man jo modsigelsesvis bare hævde, at det ikke er det, der er ”varen”, men at man betaler for et antal dage med kendt rente. Så fordamper ræsonnementet. :)