Udlejning - regler?

[koustrup 10]

Hey folkens. Har nu efterhånden googleèt og søgt hele debatten igennem vedr. regler om udejning... Vi har fået ok til at leje vores bostad i 2 år, da vi skal være andet sted - vi vil herunder have adresse i DK. Er det korrekt at vi må lave en husleje, som hedder vores rente udgifter + udgift til forening - men hvordan så hvis vi ingen rente udgifter har, er det så kun udgiften til foreningen vi må tage i leje? Beskatningen vil forgå i DK? På forhånd tak.

[Futz 12]

Egenfinanciering anerkendes (åbenbart) ikke som en udlejeomkostning i Sverige, kun udgifter til fremmedfinanciering. Morsomt nok har jeg lige haft et møde med en advokat som skal lave lejekontrakt for os (udlejer villa i 3 år). Jeg havde hørt om fænomenet og synte det lød lidt mystisk at en lejer skulle kunne lukrere på at udlejer havde købt billigt eller havde meget friværdi i sin bolig. Hun kiggede bedrøvet på mig og sagde "men det er jo Sverige" og bekræftede til fulde at der var tale om et betonsocialistisk system hvor det ikke kan betale sig at være sparsommelig og have friværdi i sin bolig. Skynd jer at belåne boligen til skorstenen !!! og investér pengene uden for Sverige. I øvrigt tror jeg ikke at I slipper for at betale skat af fortjenste i Sverige, men det ved Nils sikkert en masse om. __________________ "Plys holdt meget af en lille forfriskning klokken elleve om formiddagen, og da Ninus spurgte: "Vil du have honning eller syltetøj til brødet?" blev han så betaget, at han sagde: "Begge dele,", men skyndte sig så for ikke at være ubeskeden at tilføje: "Men du behøver ikke at give mig noget brød, tak." --------------------------------------------------------------------------------

[koustrup 10]

Hmmm, det lyder da spæendene - så det bedste ville umilbart være at belåne lejligheden 100%, til fast rente i fks. 2 år - og så udleje den til mdr. rente + afgift til foreningen??? Hvis jeg altså har forstået dig korrekt....

[Futz 12]

Hmmm' date=' det lyder da spæendene - så det bedste ville umilbart være at belåne lejligheden 100%, til fast rente i fks. 2 år - og så udleje den til mdr. rente + afgift til foreningen??? Hvis jeg altså har forstået dig korrekt....[/quote'] Sådan forstod jeg advokaten, men måske Nils eller andre kan bekræfte ?

[Nils 10]

Man må sondre Nu gider jeg ikke lige gå ind og læse lektier her midt på den blanke formiddag, men der er i hvert fald to gange to ting man lige skal holde ude fra hinanden, nemlig hvad må man tage i leje/hvad skal man betale af den i skat og er det et hus eller en bostadsrätt. Men hensyn til størrelsen på huslejen, så vil jeg tro, at man i praksis kan få markedslejen medmindre en bostadsrättsförening forhindrer det. Så meget magt har en ejerforening i dette land, og de skal godkende kontrakten. Så er det jo op til, hvor godt man er fedtet ind med formanden, så husk at hilse og smile og vær pertentlig i tvättstugan. Den hurdle er der ikke, hvis det er et hus, der kan man bare tage en fornuftig leje. Hvis lejen er helt ublu kan lejeren klage til hyresnämnden og få nedslag. Samme procedure som i Danmark. Så længe man er en privatperson er udgifter til renter og afdrag på et banklån sagen uvedkommende. Det kan hverken trækkes fra eller lægges til nogen steder. Sådan er det også i Danmark. Men for en bostadsrätt kan man trække hele avgiften minus kapitaltillskott fra lejeindtægten - desuden er der et fast fradrag på 4.000 kroner (?) - resten - hvis der er noget til overs - beskattes så som kapitalindkomst med 30 procent. Vedrørende hus bør man pålægge lejerne selv at betale diverse forbrug, så det ikke er en del af huslejen. Den rene husleje kan fradrages først et grundfradrag på 4.000 (?), desuden fradrages 20 procent af hele beløbet - resten beskattes så som kapitalindkomst med 30 procent. Det er hvad jeg har fundet frem til for flere år siden, så måske abekatten der havde nogle nye tricks? :)

[koustrup 10]

Wow det lyder indvilket... Nils kan man hyre dig som konsulent?

[Nils 10]

Wow det lyder indvilket... Nils kan man hyre dig som konsulent?

Hehe, nej min viden er ikke dyb nok til at jeg kan være konsulent - desuden er alle de skatteregler røvekedelige og idiotiske, så jeg kan kun beskæftige mig med dem i korte øjeblikke ad gangen. Jeg er kun nået til "Olle køber et hus"-niveauet (efter huskøbet går det stærkt ned ad bakke for stakkels Olle og historien ender med, at han må betale en hulens masse penge i skat) For at være konsulent skal man være nået til "Olle stifter et anpartsselskab i Liechtenstein"-niveauet... :D jeg så ikke lige, at du havde skrevet, at I er i DK, men udlejningen beskattes af Sverige uanset at man bor i Danmark. Hvis man er en meget insisterende type, kan man også få lov til at blive beskattet i Danmark - dog med nedslag for den svenske skat.

[Futz 12]

Tak Niels :th2: det er jo endnu mere betonkommunistisk end jeg troede. Men hvis jeg forstår nedenstående korrekt kan ens renteudgifterdet vel trækkes fra det skattemæssige overskud på udlejningen man skulle betale. Dvs. hvis 30 % beløbet (efter efter de 4000 kr og 20 % fradraget) udgør 20000 kr og man samtidig har renteudgifter til hus/bil etc på 20000 går det i nul. Dette er ret relevant da vi jo i modsætning til meddelSvensson ikke har nogen lønindkomst at bruge fradraget til. Om vi også "bruger"/trækker renteudgifterne fra i vores selvangivelse i Danmark kommer jo ikke det svenske skatteverket ved. Inkomst vid uthyrning av privatbostad beskattas i inkomstslaget kapital och räknas samman med dina andra kapitalinkomster/utgifter. Vid överskott av kapital betalar du statlig inkomstskatt på detta belopp med 30 %. Vid underskott av kapital får du avdrag i form av en skattereduktion vid skatteuträkningen. Skattereduktionen är 30 % av underskottet till och med 100 000 kr. Om underskottet är större får du skattereduktion med 21 % på den del av underskottet som överstiger 100 000 kr. fra: http://www.skatteverket.se/skatter/deklaration/2008/bostad/uthyrningavprivatbostad.4.24321e0c1165ddd61208000975.html

[Nils 10]

Ja, du kan selvfølgelig trække renteudgifter fra i... jeg havde nær sagt et land efter eget valg, men du må ikke trække renterne fra to gange.

[Joel 10]

Hej Nils och koustrup. Tänkte lägga in ett litet förtydligande om vad man har rätt att ta ut i hyra. Brf har tur nog inte så stor makt i Sverige som Nils säger. Dock finns det många styrelser som dessvärre tror sig ha det... Hyresnivån har Brf inget att säga till om egentligen, möjligen om den är mycket oskäligt. SFS 1991:614 7kap. §11: "Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke." http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM#K7P11 Skulle Brf vägra godkänna din andrahandsuthyrning kan även du vända dig till Hyresnämnden för omprövning av beslutet. Det är dock viktigt att du fått ett positivt beslut från Hyresnämnden innan du påbörjar din 2:a handsuthyrning. I annat fall finns skäl för förverkan av din bostadsrätt (vräkning). Hyresnämndens beslut kan ej överklagas av någon part. Läs här om vad du får ta ut i hyra: http://www.domstol.se/templates/DV_InfoPage____1011.aspx I princip får du ta ut så mycket som det komunala bostadsbolaget tar ut för en likvärdig hyresrätt i samma stad. Med ev. tillägg för el, möbler, tv-avgift osv. Så du måste inte vara trevlig mot styrelseordföranden i tvättstugan ;-) Dock kan det hjälpa dig att slippa ta upp saken med Hyresnämnden och framför allt slippa vara ovän med dina grannar. Här hittar du informationen om skatten på hyresintäkten. I övrigt avstår jag från att kommentera den delen då jag inte har behövt sätta min in i de reglerna mer ingående någon gång. http://www.skatteverket.se/funktioner/svarpavanligafragor/privatperson/rantor/privatrantorfaq/20050415jagharhyrtutminbostadhurbeskattasdet.5.18e1b10334ebe8bc8000118317.html http://www.skatteverket.se/download/18.19b9f599116a9e8ef36800021297/219901.pdf

[Futz 12]

Ja' date=' du kan selvfølgelig trække renteudgifter fra i... jeg havde nær sagt et land efter eget valg, men du må ikke trække renterne fra to gange.[/quote'] Hvorfor ikke ? Hvis både skattevæsenet i Sverige og Danmark beskatter ens lejeindtægt (vi taler om at man har bopæl i Danmark) så er det vel da kun fair !

[Nils 10]

Don´t draw the heat Jo Joel, en BRF-bestyrelse har magten over medlemmernes udlejning nøjagtigt i det omfang, jeg beskriver, så "tvättstugahyffs" mm. er af overordentlig stor betydning - og Hyresnämnden har man til at føre nabokrig med indbygget garanteret nederlag, hvis man har lyst til det. Ikke til at få en god ordning omkring sin udlejning. Hyresnämnden svarer jo lidt til Huslejenævnet i Danmark. Ingen normale udlejere henvender sig til Huslejenævnet for at bede om hjælp til fastsættelse af huslejen. Heller ikke i Sverige. Men hvis man strammer skruen for hårdt eller gør noget andet forkert - såsom at lægge sig ud med sin BRF-bestyrelse - så risikerer man at nogen aktiverer nævnet, og så står den på tilbagebetaling af "for meget" betalt husleje.

[Nils 10]

Hvorfor ikke ? Hvis både skattevæsenet i Sverige og Danmark beskatter ens lejeindtægt (vi taler om at man har bopæl i Danmark) så er det vel da kun fair !

Der er ikke noget fair ved skat, men det ville ikke være logisk at trække renterne fra to gange, da det jo er en udgift, du har, der kompenseres skattemæssigt, hvilket medfører, at der bør være et styk kompensation pr. et styk udgift. Og dit udlejningsregnskab og dit rentefradrageri har som sagt intet skattemæssigt samkvem. :)

[Futz 12]

Der er ikke noget fair ved skat' date=' men det ville ikke være [i']logisk at trække renterne fra to gange, da det jo er en udgift, du har, der kompenseres skattemæssigt, hvilket medfører, at der bør være et styk kompensation pr. et styk udgift. Og dit udlejningsregnskab og dit rentefradrageri har som sagt intet skattemæssigt samkvem. :)

Der er ikke heller ikke noget Logik ved skat ;) Er det ulovligt at trækken ens renteudgifter fra en ejendom i Sverige, (når man er er folkeregisterført i Danmark og ikke er grænsegænger) fra begge steder - Dvs. : I Sverige modregne beskatningen af lejeindtægten fra ejendommen i det svenske rentefradrag fra de påløbne renter (hvilket ligningsmæssigt er lovligt i Sverige) OG samtidig I Danmark at modregne i beskatningen af lønindkomst og kapitalindkomst fra SKAT i Danmark med de i Sverige betalte renter (hvilket jo ligningsmæssigt er lovligt i Danmark) Det lyder selvfølgelig unfair og smart - men I min logikverden bør der jo også kun være et styk beskatning af et stk indtægt/husholdning i region Øresund, men det er jo ikke holdningen hos de nordiske søstrene Skat.

[Joel 10]

Jag måste säga att jag alvarligt börjar tappa förtroende för din kunskap på en mängd områden Nils. Du påstår en massa saker men kan aldrig hänvisa till de lagar och statliga verk som beslutar i frågorna. Själv har jag arbetat med bostadsjuridik i snart 10 år i olika Brf-styrelser och på en mängd olika nivåer och plan. Har bland annat haft med Hyresnämnden att göra från Brf-styrelsens sida. Det är tråkigt att se när du skrämmer upp dina landsmän om hur saker fungerar, utan att ha kunskapen om det du skriver om.

Jo Joel, en BRF-bestyrelse har magten over medlemmernes udlejning nøjagtigt i det omfang, jeg beskriver, så "tvättstugahyffs" mm. er af overordentlig stor betydning - og Hyresnämnden har man til at føre nabokrig med indbygget garanteret nederlag, hvis man har lyst til det. Ikke til at få en god ordning omkring sin udlejning. Hyresnämnden svarer jo lidt til Huslejenævnet i Danmark. Ingen normale udlejere henvender sig til Huslejenævnet for at bede om hjælp til fastsættelse af huslejen. Heller ikke i Sverige. Men hvis man strammer skruen for hårdt eller gør noget andet forkert - såsom at lægge sig ud med sin BRF-bestyrelse - så risikerer man at nogen aktiverer nævnet, og så står den på tilbagebetaling af "for meget" betalt husleje.

[Nils 10]

Så røg kæden af igen, hvar Joel. :) Du er stærkt uenig, kan jeg forstå, men i hvad? :D

[Joel 10]

I dina påståenden om vad en Brf-styrelse har för makt att bestämma och om hur Hyresnämnden fungerar.

[Nils 10]

Futz, jeg kan kun gentage, at man ikke må trække de samme renter fra to gange. Noget andet er så, om man kan slippe afsted med at gøre det. Jeg tror det faktisk ikke. Og du betaler jo kun et styk skat - den er bare en svensk-dansk kompositskat. Nu kan jeg ikke lige huske, hvordan lejeindtægter beskattes i DK efter "den anden metode", men hvis du bruger regnskabsmetoden, så vil der nok være nogle ting, du kan trække fra... hvordan skal man sige det... altså uden at det fremstår som en forsætlig forbrydelse. Små ting, der kan være til diskussion, og hvor man lader tvivlen lkomme sig selv til gode, så kan de jo brokke sg hvis de vil. F.eks. vil jeg mene, at man kan trække den svenske ejendomsskat fra som en udgift. Men kunne den advokat ikke noget. Ud over at sige "dette er Sverige" med himmelvendte hundeøjne... :D

[Nils 10]

I dina påståenden om vad en Brf-styrelse har för makt att bestämma och om hur Hyresnämnden fungerar.

Du har jo givet mig ret i, at det ikke er sikkert, at bestyrelsen selv ved, at dens magt er begrænset iflg de gældende regler - så mener jeg det er mest pragmatisk at tage udgangspunkt i bestyrelsens egenopfattelse og ikke begynde at føre sag, for det vil efter min vurdering ende med, at man bliver den lille, og kan ende med at være nødt til at leje ud til en væsentligt lavere leje, end man havde tænkt sig. For du skriver også, at hvis man vil leje ud til en urimelig husleje, hvad det så er, så kan bestyrelsen forhindre ens udlejning - helt uden magt er den jo ikke. Vil du ikke mene, at de bedste chancer for et fornuftigt fremlejearrangement har man, hvis man ikke blander Hyresnämnden ind?

[Joel 10]

[i quote myself ;-)]: "Så du måste inte vara trevlig mot styrelseordföranden i tvättstugan ;-) Dock kan det hjälpa dig att slippa ta upp saken med Hyresnämnden och framför allt slippa vara ovän med dina grannar." Jag anser inte att man ska behöva "slicka röv" för att få göra de saker man enligt lagen har en solklar rätt till. Om Brf även hittar på helt orimliga regler som ej följer lagen anser jag att det är bättre att gå till Hyresnämnden. Nu vet jag inte hur "Huslejenævnet" i Danmark fungerar. Men Hyresnämnden i Sverige brukar nog snarare gå på den boendes linje om man har rätt, än på fastighetsägarens linje. Hyresnämnden ska nog ses som en hjälp för den "lille". Den kostar heller inget, även om man förlorar i Hyresnämnden. Angående att jag sa att styrelsen möjligen kunde vägra dig en andrahandsuthyrning om hyran var oskäligt hög är att de i lagen står "föreningen inte har någon 'BEFOGAD anledning att vägra samtycke". Där detta kan tolkas in. Går du till Hyresnämnden måste du nämligen presentera dina hyreskrav och Hyresnämnden vägrar dig rätt till andrahandsuthyrning om hyran är oskälig, även om resten är OK. Får du hyran dock godkända av dem finns ingen risk för ett eventuellt återkrav av andrahandshyresgästen vid ett senare tillfälle. Dvs. Brf-styrelsen har vägrat dig uthyrningen på ett skäl som även Hyresnämnden hade gjort. Som jag skrev i början, så jovisst går allt lättare om man slipper blanda in Hyresnämnden. Men det slipper man ändå om Brf-styrelsen följer de lagar och prejudikat som finns på området. Mvh. Joel

[Nils 10]

Jeg har ikke sagt noget om, at man skal [udtryk jeg ikke vil anvende] på nogen, men det er nyttigt at bevare et godt forhold til sin bestyrelse, og man forbedrer ikke det forhold ved at begynde at føre sag. Jeg synes faktisk, det er relativt banalt. Hyresnämnden kan forventes at gå på "den lille mands" linje, men når ens lejer flytter ind, så er det jo ham, der er den lille mand og en selv, der er den onde udsuger, der helst skal have sat sit ublu huslejekrav ned til niveuaet for kommunalt udlejningsbyggeri i området. Men det er du jo så også enig med mig i - at det er bedst at holde Hyresnämnden udenfor.

[Buddha 10]

Hvad med at udleje igennem et personligt ejet firma i DK??Alternativt et ApS. Hvad betyder det for KOUSTRUP??? Tænker bare på om man kan "snyde" skatteverket for indkomst i Sverige.... Ved at firmaet i Dk udlejer et svensk hus til svenskere.

[Futz 12]

Hyresnämnden kan forventes at gå på "den lille mands" linje, men når ens lejer flytter ind, så er det jo ham, der er den lille mand og en selv, der er den onde udsuger, der helst skal have sat sit ublu huslejekrav ned til niveuaet for kommunalt udlejningsbyggeri i området.

Helt rigtigt - det er dødsensfarligt at udleje og fremleje huse og lejligheder i Sverige - specielt hvis du har noget der er attraktivt. Allmännytta när hyresledande och din andrahandshyra ska reflektera den nivån, alldeles oavsett vilka kostnader du har på din bostadsrätt. En vanlig missuppfattning är att man får lägga på 10% på sina egna kostnader för amorteringar och räntekostnader, det stämmer tyvärr inte. Lagen tar inte hänsyn till den ekonomiska verkligheten för de som gjort en investering i sitt boende. Om din hyresgäst inte är nöjd med en förhandlingsöverenskommelse så kan hyresnämnden pröva den överenskomna hyrans skälighet (rimelighed). Prövningen görs då enligt bruksvärdesprincipen. Husk også at hvis du lejer ud mere end to år uden Hyrenämdets godkendelse kan lejer blive boende til evighed. Fordi Besittningsrätten träder i kraft efter två års uthyrning. Besittningsrätt är ett lagligt skydd för hyresgäst som innebär att hon/han inte kan tvingas bort från sin hyrda lägenhet, så länge hyreskontraktets villkor uppfylls. Om du hyr ut din bostad bör du därför, utöver att teckna ett andrahandskontrakt, även se till att teckna ett kontrakt där hyresgästen avsäger sig besittningsrätten till bostaden.(denne skal godkendes af Huresnämnet) Detta ifall att du i framtiden vill sälja eller själv ha tillgång till bostaden. Så bare vent til lejer melder sig ind i den svenske pendent til Lejernes LO som hedder Hyresgästforeningen og du ikke har styr på disse ting, så bliver du meget meget ked af det