Hvor skal lånet optages?

[Martin_M 10]

Jeg er i store overvejelser om at købe hus i Sverige, og har allerede budt på et hus. Men hvor skal man optage lån? Jeg har talt med banken, men synes ikke deres rådgivning gav mig et klart svar på hvor lånet skal optages? Skal det være i DK så man er valutasikret? Skal det være i SE og dermed et sats på at renten holder sig i et fornuftigt niveau og at den svenske krone ikke stiget alt for meget... Læser man denne rapport http://www.nordea.com/sitemod/upload/root/www.nordea.com%20-%20uk/Productsservices/eMarkets/eo_dk0107.pdf side 28-30, så ligner det at renten stiger yderligere i år og yderligere forventes det at den svenske krone styrkes. Ting der gør at en lån i SE vil blive dyrere pr. md. Hvad har i gjort? Jeg har en fornuftig udbetaling, men jo gerne ramme det rigtige lån så jeg kan komme til at sidde fornuftigt i det... Pft. for svar.

[Thomas 10]

Jeg er i store overvejelser om at købe hus i Sverige, og har allerede budt på et hus. Men hvor skal man optage lån? Jeg har talt med banken, men synes ikke deres rådgivning gav mig et klart svar på hvor lånet skal optages? Skal det være i DK så man er valutasikret? Skal det være i SE og dermed et sats på at renten holder sig i et fornuftigt niveau og at den svenske krone ikke stiget alt for meget... Læser man denne rapport http://www.nordea.com/sitemod/upload/root/www.nordea.com%20-%20uk/Productsservices/eMarkets/eo_dk0107.pdf side 28-30, så ligner det at renten stiger yderligere i år og yderligere forventes det at den svenske krone styrkes. Ting der gør at en lån i SE vil blive dyrere pr. md. Hvad har i gjort? Jeg har en fornuftig udbetaling, men jo gerne ramme det rigtige lån så jeg kan komme til at sidde fornuftigt i det... Pft. for svar.

Søg og du skal finde, der står masser om det herinde! Men jeg er sikker på at de fleste herinde har tegnet deres lån her i Sverige, da det stadig er billigere end i Dk, sålænge det varer!

[bananas 14]

Hvis lånet er på mere end nogen få hundrede tusinde, så er næsten sikkert at det vil være billigst i Sverige. Faktisk er det også næsten sikkert at det er billigst for små lån, men her er betalingerne alligevel så små, at man godt kan tillade sig at tænke i hvad der er nemmest. Du kan ikke få danske realkredtilån til en svensk bolig, og danske banklån er som regel håbløst dyre - især eftersom at de ikke kan finde ud af at tage sikkerhed i en svensk bolig.

[jacobe 10]

Var det ikke dig, som skulle til møde i Nordea hos Pia Holst?? For det kan da ikke være hende, du ikke synes du har fået ordentlig rådgivning af???!!! Vi var selv i samme afdeling, og fik en fantastisk rådgivning af hendes svenske kollega Maria Ohlsson, og da Pia efter sigende skulle være ret meget inde i sagerne (og dertil dansk) lyder det da lidt weird...

[Jeppe 10]

Du kan ikke få danske realkredtilån til en svensk bolig, og danske banklån er som regel håbløst dyre - især eftersom at de ikke kan finde ud af at tage sikkerhed i en svensk bolig.

Det passer jo så heller ikke... Selvfølgelig kan danske banker da optage sikkerhed i svenske boliger. Det har vores bank gjort...

[bananas 14]

Det passer jo så heller ikke... Selvfølgelig kan danske banker da optage sikkerhed i svenske boliger. Det har vores bank gjort...

OK -jeg troede ikke at de var kommet så langt Hvilken bank?. Har du decideret et pantebrev, hvor der står at din svenske bolig står til sikkerhed eller lign? Dansk realkredit må med 100% sikkerhed ikke tage pant i en udenlandsk bolig - de må ikke engang gøre det i en dansk andelsbolig. Danske banker derimod må gerne tage sikkerhed i hvad de kan finde ud af. Men mange kan ikke finde ud af at tage sikkerhed i udenlandsk ejendom. Problemet for dem er jo, at hvis en svensk bosiddene ikke længere kan betale sit lån tilbage, skal banken til at indkræve pengene via det svenske retssystem, via dokumenter som er gyldige i Sverige og ikke strider mod det svenske finanstilsyns regler osv.osv. Besværligt men ikke umuligt - især ikke for dem som findes i begge lande. Men i Danmark er realkreditlån de billige og banklån er som regel ret dyre på renten. I Sverige er renten (på botten-delen) kun lidt dyrere end det bankerne selv låner til/fra mellem hinanden.

[Jeppe 10]

Vi har Nordea. Vi har ikke noget decideret pantebrev på det herhjemme. Men vi kan sikkert få banken til at sende et til os. Det tog ret lang tid før det hele kom på plads. Der er åbenbart en afdeling i København for Nordea som kun tager sig af den slags. Så de kender nok en del til den slags med alle de regler. Ja tak, det er rimelig ærgeligt man ikke kan få realkreditlån i udenlandske boliger. Vi bider også i det sure æble i øjeblikket og betaler jævnt høre renter på vores Priortetslån samt andelsboliglån. Det er derfor vi forhåbentlig snart skifter til Nordea SE. Men jeg har hørt en lille fugl synge om man snart vil kunne få realkreditslån til udenlandske boliger.... Jeg har dog ikke fået det bekræftet endnu.

[PeterN 10]

Lån Hej Martin, Du har helt ret. Hvis alle dine indtægter er i Danske kroner, har du en valutarisiko på et lån i Svenske kroner. Det er faktisk vigtigere end eventuelle forskelle i renteniveauet. Tilgengæld har du jo en ejendom som er værdisat på det svenske marked og følger den svenske økonomi. På fint hedder det at dit aktiv faktisk er bedst valutasikret ved at du optager lånet i svenske kroner, da lånet så følger aktivet. Derfor er vores lån i huset optaget i Svenske kroner. Dernæst plejer der at være en vis sammenhæng mellem renteniveau og valutakurs, ihvertfald på længere sigt. D.v.s. at ændres renten markant er det jo et pengepolitisk indgreb med det formål at påvirke efterspørgselen på penge og dermed valutakursen. Tror du på det, giver det dig en naturlig sikring. Din økonomiske situation afgør naturligvis til hvilken pris du kan få et lån. Er din økonomi god vil du formentlig opnå en lavere rente i Sverige. Er du mindre kreditværdig, vil din danske bank formentlig give dig et bedre tilbud. Tænk derefter på at visse danske banker i virkeligheden blot optager et lån på "svenske" betingelser. D.v.s. at den eneste reelle forskel er at du taler med én, der kan dansk. Vær samtidig opmærksom på at rente i banker er noget man forhandler. Det gælder i Danmark såvel som i Sverige. Der findes tjenester hvor du kan søge på renteniveauer. Vi har selv optaget lån ganske nyligt og har du yderligere spørgsmål om hvordan det fungerer (lånepapirer, gebyrer etc.) kan du sende en PM. De bedste hilsener Peter

[bananas 14]

Men jeg har hørt en lille fugl synge om man snart vil kunne få realkreditslån til udenlandske boliger.... Jeg har dog ikke fået det bekræftet endnu.

Det ville jo være dejligt hvis det kunne lade sig gøre. Kunne godt have brugt et 30-årigt obligationslån her mens renten kravler opad. Men jeg synes at have hørt den historie i en del år - det er bare aldrig blevet til noget. Så jeg vil se det før jeg tror det. Til gengæld er der nogen nye ting på vej fra de danske banker. Covered Bonds, hvilket på dansk har fået navnet Særligt Dækkede Obligationer: http://www.business.dk/dinepenge/artikel:aid=2024990 Basalt set betyder det, at de danske banker formentlig vil kunne komme til at lave lige så billige bolig-banklån som de svenske banker kan. Hvis det altså lykkes at skabe noget konkurrence imellem bankerne. Og hvis Bendt Betjent ikke får sjasket juraen til eller stikker den statslige gebyrsnabel for langt ned i pengekassen!

[Rene Larsen 10]

Realkredit Danmark gør/gjorde det også - de gør/gjorde det dog gennem BG bank (jeg ved ikke hvad der sker, nu da BG bank ikke længere findes), men kun til huse - altså IKKE bostadsräter.

[Martin_M 10]

Tak for jeres svar. Der har været en del villa besiktninger på det sidste og 1 budrunde blev "tabt", mens vi afventer svar på et andet bud vi lagde i torsdags. Når vi køber bliver lånet optaget i Sverige med fast rente i 8-10 år. Nogen kommentarer til et sådanne lån. Der er kun tale om et bottenlån, og i et marked hvor renten er stigende, så vil jeg være mest tryk ved at være sikker på hvad jeg skal betale (er klar over valutarisikoen, men vurderer ikke denne ret stor - det skal jeg måske???)

[DoJo 10]

Tak for jeres svar. Der har været en del villa besiktninger på det sidste og 1 budrunde blev "tabt", mens vi afventer svar på et andet bud vi lagde i torsdags. Når vi køber bliver lånet optaget i Sverige med fast rente i 8-10 år. Nogen kommentarer til et sådanne lån. Der er kun tale om et bottenlån, og i et marked hvor renten er stigende, så vil jeg være mest tryk ved at være sikker på hvad jeg skal betale (er klar over valutarisikoen, men vurderer ikke denne ret stor - det skal jeg måske???)

Hvis du nu skulle have lyst til at flytte før skal du vist betale et gebyr for at komme ud af dit lån. Spørg lige banken hvor meget det er:th2:

[Martin_M 10]

Hvis du nu skulle have lyst til at flytte før skal du vist betale et gebyr for at komme ud af dit lån. Spørg lige banken hvor meget det er:th2:

Har snakket med dem. Man kommer kun til at betale mere for at indfri lånet hvis renten er faldet. Dette ser jo pt. ikke sansynligt ud - specielt ikke når man sammenligner Sveriges renteniveau med andre lande. Hvis renten er steget når man vil indfri, så bliver det billigere...

[Kay 10]

Nu ved jeg ikke om nogen har nævnt det, men du kan låne i Euro i Sverige dermed tilbagebetaler du i Euro. Og hvis vi går ud fra, at den danske kroner over for euro'en de næste mange år holdes stabil. Så er du sikret i mod uheldige overraskelser.

[Martin_M 10]

Nu ved jeg ikke om nogen har nævnt det' date=' men du kan låne i Euro i Sverige dermed tilbagebetaler du i Euro. Og hvis vi går ud fra, at den danske kroner over for euro'en de næste mange år holdes stabil. Så er du sikret i mod uheldige overraskelser.[/quote'] Ved du om Nordea tilbyder dette? Skal snakke med banken i løbet af næste uge, men vil da gerne lige høre mere om dette alternativ til et lån i skr. Har du evt. et link til uddybende inf?

[Guest Trine]

Nu ved jeg ikke om nogen har nævnt det' date=' men du kan låne i Euro i Sverige dermed tilbagebetaler du i Euro. Og hvis vi går ud fra, at den danske kroner over for euro'en de næste mange år holdes stabil. Så er du sikret i mod uheldige overraskelser.[/quote'] Men det ændrer ikke på den risiko du tager ovefor SEK/EUR. Der kan være en sikkerhed i at holde boliglånet i samme valuta som boligen. Du kan risikere at lånets størrelse overskrider boligens værdi udelukkende pga udviklingen til SEK/EUR. Personligt vil jeg hellere rammes på min indtægt fremfor at blive stavnsbundet til en bolig fordi man ikke har råd til at sælge den. Men det er jo som man foretrækker det.

[Martin_M 10]

Men det ændrer ikke på den risiko du tager ovefor SEK/EUR. Der kan være en sikkerhed i at holde boliglånet i samme valuta som boligen. Du kan risikere at lånets størrelse overskrider boligens værdi udelukkende pga udviklingen til SEK/EUR. Personligt vil jeg hellere rammes på min indtægt fremfor at blive stavnsbundet til en bolig fordi man ikke har råd til at sælge den. Men det er jo som man foretrækker det.

Det kan du have ret i. Nu har jeg heldigvis en stor udbetaling, så jeg håber ikke at det ovennævnte scenarie bliver aktuelt. Hvis lånet optages i euro, er der så nogen der kender kursen på dette? Kan det svare sig rent rente mæssigt i forhold til en fast rente i sek?

[Kay 10]

Men det ændrer ikke på den risiko du tager ovefor SEK/EUR. Der kan være en sikkerhed i at holde boliglånet i samme valuta som boligen. Du kan risikere at lånets størrelse overskrider boligens værdi udelukkende pga udviklingen til SEK/EUR. Personligt vil jeg hellere rammes på min indtægt fremfor at blive stavnsbundet til en bolig fordi man ikke har råd til at sælge den. Men det er jo som man foretrækker det.

Måske forstår jeg ikke helt dit indlæg. Men hvis man arbejder i DK og dermed tjener danske kroner, og låner i Euro i en svensk bank, så er det jo kun kursen mellem DKr/Euro der har betydning for ens betalingsevnen - set fra den rentemæssige synsvinkel.

[Guest Trine]

Måske forstår jeg ikke helt dit indlæg. Men hvis man arbejder i DK og dermed tjener danske kroner' date=' og låner i Euro i en svensk bank, så er det jo kun kursen mellem DKr/Euro der har betydning for ens betalingsevnen - set fra den rentemæssige synsvinkel.[/quote'] Ved ikke hvad du mener med den rentemæssige synsvinkel.... men til det andet. Din bolig er beliggende i Sverige og underlagt svensk prisudvikling, hvis den svenske kroner falder overfor euro skylder du mere i euro end din bolig er værd i Sverige i svenske kroner.. Ved at holde lån og bolig i samme valuta har du ikke den risiko, men rammes selvfølgelig på din betalingskraft. Det er et valg man må tage:)

[Kay 10]

Ved ikke hvad du mener med den rentemæssige synsvinkel.... men til det andet. Din bolig er beliggende i Sverige og underlagt svensk prisudvikling, hvis den svenske kroner falder overfor euro skylder du mere i euro end din bolig er værd i Sverige i svenske kroner.. Ved at holde lån og bolig i samme valuta har du ikke den risiko, men rammes selvfølgelig på din betalingskraft. Det er et valg man må tage:)

Ja det er sandt! Det er om man vil sikre sin betalingskraft. Det er klart, hvis man låner i svenske kroner, og SEK'en falder overfor Euro'en (og antaget den danske krone er stabil over for Euro'en), så skal man til at punge mere ud end hvad boligen rent faktisk er værd - og modsat hvis SEK'en styrkes. Men låner man i SEK i en svensk bank, så kan man følge den svenske valutaudvikling. Og der kan både være positive og negative overraskelser. Det kan sammenlignes lidt med, når man skal ud i en dansk bank og låne penge, om man vil låne til en fast rente, så er ens låneomkostninger+gæld kendt, eller om man vil låne med en variabel rente, og så få overraskelser. Personligt vil jeg ikke leve i usikkerhed. En anden ting er, at iflg. analyserne forventes det, at den svenske krone vi styrkes i de kommende år, hvorfor et lån i Euro vil være at foretrække.

[christian 10]

Vi har Nordea. Vi har ikke noget decideret pantebrev på det herhjemme. Men vi kan sikkert få banken til at sende et til os. Det tog ret lang tid før det hele kom på plads. Der er åbenbart en afdeling i København for Nordea som kun tager sig af den slags. Så de kender nok en del til den slags med alle de regler. Ja tak, det er rimelig ærgeligt man ikke kan få realkreditlån i udenlandske boliger. Vi bider også i det sure æble i øjeblikket og betaler jævnt høre renter på vores Priortetslån samt andelsboliglån. Det er derfor vi forhåbentlig snart skifter til Nordea SE. Men jeg har hørt en lille fugl synge om man snart vil kunne få realkreditslån til udenlandske boliger.... Jeg har dog ikke fået det bekræftet endnu.

Vil lige gøre opmærksom på at nordea DK og Nordea S. er to forskellige banker. Du har en gratis overførsel pr. mdr. vælger du at ændre beløb på denne, koster det 75 kr. Netbank i nordea er mildest talt helt på månen. Har hørt fra anden side at Danske bank og deres lokale svenske bank har fælles netbank, hvilket gør mange ting lidt lettere.

[Guest Trine]

Vil lige gøre opmærksom på at nordea DK og Nordea S. er to forskellige banker. Du har en gratis overførsel pr. mdr. vælger du at ændre beløb på denne, koster det 75 kr. Netbank i nordea er mildest talt helt på månen. Har hørt fra anden side at Danske bank og deres lokale svenske bank har fælles netbank, hvilket gør mange ting lidt lettere.

Det er så ændret fra februar. Laver du en overførsel i Nordea til egen konto via netbank er det gebyrfrit. Koster dog stadig et spread på 20 bps i forhold til nationalbankens middelkurs. Der er ikke fælles netbank hos danske men de har samme "platform" men stadig 2 login og to kundenumre. Eneste fælles er udseendet.

[Martin_M 10]

Det er så ændret fra februar. Laver du en overførsel i Nordea til egen konto via netbank er det gebyrfrit. Koster dog stadig et spread på 20 bps i forhold til nationalbankens middelkurs.

Hvad betydet et spread på 20 bps?

[bananas 14]

Hvad betydet et spread på 20 bps?

"bps" er forkortelsen for "basispoints". 1 Basispoint = 0,01% og dermed er 20 bps = 0,20%. "Spread" er slang for forskellen mellem en kurs og en anden kurs - typisk købs og salgskurs. I dette tilfælde dog forskellen mellem middelkursen og enten købs eller salgskurs.

[Martin_M 10]

"bps" er forkortelsen for "basispoints". 1 Basispoint = 0,01% og dermed er 20 bps = 0,20%. "Spread" er slang for forskellen mellem en kurs og en anden kurs - typisk købs og salgskurs. I dette tilfælde dog forskellen mellem middelkursen og enten købs eller salgskurs.

Ok. Hvad er så den smarteste måde at håndtere økonomi på? Skal man have både en dansk og en svensk hævekonto? Eller skal man bare bruge sit danske visa kort til daglige indkøb? Hvad er smartest (læs billigst)?