Uppskov

[Guest PeterK]

Jeg kaster lige nedenstående spørgsmål op i en ny tråd, da det er ret afgørende for mig og min familie´s skæbne:surprise: Citer: Oprindeligt indsendt af Nils Det hører måske lige med i billedet her, at man jo kan søge udsættelse af betalingen af kapitalgevinsskatten, når man flytter fra et dansk hus - ikke ejerlejlighed - efter Skatteverkets almindelige regler. Hvis den nye bolig i Sverige er billigere end den danske, får man kun udsættelse med en del af skatten. At sælge til Sig Selv APS er jo prototypen på et arrangement, der kun har til formål at undgå at betale skat, og derfor virker det lidt sårbart. Kan Du udspecificere dette punkt: Hvis den nye bolig i Sverige er billigere end den danske, får man kun udsættelse med en del af skatten. Vi køber en svensk villa for SEK 3.350.000 (50/50 ejerskab mellem konen og mig). Efter vi er flyttet til Sverige (desværre) sælger vi vores danske for DKK 4.600.000, som vi gav DKK 3.150.000 (50/50 ejerskab)........ Kan vi udskyde hele skatten i ovenstående?? _____________________________________ I ovenstående eksempel kommer jeg frem til følgende omregnet i Svenske kroner (kurs 0,80): Nyt hus i Sverige købt 1/7-2006: SEK 3.350.000 Købte DK hus i 2004 til: SEK 3.937.500 Sælger DK hus ca. 1/9 til: SEK 5.875.000 Gevinst på: SEK 1.725.000 Set på skatteverket:

Exempel:

Du har sålt din villa för 1 000 000 kr och

köpt ett radhus för 500 000 kr. Din kapitalvinst är 150 000 kr. Eftersom inköpspriset för den nya bostaden (radhuset) är hälften av försäljningspriset för den sålda bostaden (villan) kan du bara få uppskov med halva kapitalvinsten, 75 000 kr, dvs. 150 000 x 500 000/1 000 000.

Dvs i vores tilfælde: 1.725.000 x 3.350.000/5.875.000 = 983.620 som jeg kan få uppskov på. 1.725.000 - 983.620 = 741.380 x 2/3 x 0.30 = 148.296 som jeg skal betale i skat i indkomst året 2006....... Tager jeg helt fejl i ovenstående eller:rolleye: (Ét stort krus øl på lilletorvet i dusør til den som har et godt foreslag til hvordan vi slipper "bedre" ud af ovenstående ) Har hørt/læst herinde at muligvis ændrer Sverige loven mht til at man skal betale skat af gevinst af udenlandsbolig......Vil det også gælde med tilbagevirkende kraft, såfremt det bliver vedtaget i 2007?? (godt spørgsmål:rolleyes: )

[Nils 10]

Du glemmer vist at trække dine udgifter på den danske bolig fra, eller? Omkostninger ved salg og forbedringer plus forskellige andre småting. Måden at undgå skatten: Køb et større hus i Sverige. :o Eller sælg til dig selv via dit eget APS, som bekskrevet i den anden tråd og håb på, Skatteverket æder den råt. Lovændringen, der er på vej, betyder, at man kan få uppskov også når man flytter ud af Sverige. :)

[Guest PeterK]

Du glemmer vist at trække dine udgifter på den danske bolig fra, eller? Omkostninger ved salg og forbedringer plus forskellige andre småting. Måden at undgå skatten: Køb et større hus i Sverige. :o Eller sælg til dig selv via dit eget APS, som bekskrevet i den anden tråd og håb på, Skatteverket æder den råt. Lovændringen, der er på vej, betyder, at man kan få uppskov også når man flytter ud af Sverige. :)

Det er rigtigt..........Ejendomsmægleren skal have ca. SEK 120.000 inkl alt "desværre" har vi købt det "mindre" hus...... MEN udgiften ved at betale ovenstående til ejedomsmægleren som vi hænger på + oprette APS og igen sætte det til salg koster hurtigt mere end gå den "lovlige" vej. APSét er også nød til at bruge mægler, da huset åbenbart er svært at komme af med!!

[Guest PeterK]

Når Du skriver Lovændringen ER på vej.....Er det så stort set sikkert den vedtages? Så jeg "KUN" mister de 148.296 jeg skal betale i indkomståret 2006, med mindre vi flytter i en lejebolig i SE/DK/Anywhere) Har Du et relevant link til lovforeslaget??

[Nils 10]

Når Du skriver Lovændringen ER på vej.....Er det så stort set sikkert den vedtages? Så jeg "KUN" mister de 148.296 jeg skal betale i indkomståret 2006, med mindre vi flytter i en lejebolig i SE/DK/Anywhere) Har Du et relevant link til lovforeslaget??

Der er ikke noget lovforslag endnu, men det skulle komme i næste måned. Hvornår den træder i kraft, ved jeg ikke, men det skulle være ganske vist at man i fremtiden (?) kan få uppskov, når man flytter til udlandet. Gælder formentlig fortsat kun for huse og ikke ejerlejligheder. Har I ikke lavet nogen forbedringer på huset, i kan trække fra? I kan også gøre det nye hus dyrere ved at bygge til eller forbedre inden for en bestemt frist. :)

[Nils 10]

Ja de gamle kvitteringer på forbedringer er guld værd - eller rettere sagt 20 procent værd. Nye kvitteringer er selvfølgelig lige så meget værd. Men det skal være forbedringer. Man skal også huske at medtage hvad der modsvarer udgifter til lagfart og stempelskat - altså udgift til skødeskrivning og statsafgifter i forb. med pantebreve, da man oprindelig købte. Dermed hæver man papirkøbsprisen. Jeg mener, at hvis man har købt huset en bestemt dag i 2004, så må man kunne omregne salgsprisen med den lidt højere SEK-kurs, der gjaldt den dag, og så omregne salgsprisen efter den aktuelle SEK-kurs. Den nye bolig kan gøres dyrere med udgift til lagfart og udgift til pantebrev, indteckning - betragtelige udgifter. Desuden kan man inden for en bestemt frist gøre den dyrere via forbedringer. Man kan altså bygge en udestue eller et anneks med 20 procent rabat. Husk at forbedringer skal forbedre. At skifte et køkken ud med et nyt køkken kan ikke fuldt medtages som forbedring, da der jo var et køkken før, og så kan der blive en diskussion med Skatteverket, men næppe fængsel, hvis man misforstår reglerne til egen fordel. Er der mere tilbage af den s**** gevinst, ellers må vi jo høvle videre på den???

[Guest PeterK]

Tak for de gode råd. Problemet er bare at vi har købt et sprit nyt funkis hus i Klagshamn med ALT i hårde hvidevarer etc. Huset er ét af 29 stk´s som alle er identiske udefra og der er ikke plads til udvidelser etc. MEN vi håber stadigvæk på at få solgt det danske hus inden 1. aug, hvor vi ABSOLUT senest skal flytte pga. dagis og opstart af svensk webshop med børnetøj!!! Men man er jo nød til at undersøge den SKÆBNE der venter os, såfremt huset ikke sælges:scared: Nils: Den var sgu´meget god den med svensk lovgivning omkring at heste ikke må stå alene på en mark:rolleye: I øvrigt er der nogle som kan anbefale en billig revisor i Malmø? Vi skal bruge en til konens børnetøjs webshop!!

[Nils 10]

Hvis huset er rigtigt prissat, så skulle det vel også kunne ryge inden for et par måneder. Uppskov er jo ikke det samme som at slippe for skatten. Man risikerer at få den i nakken igen på et tidspunkt, hvor man slet ikke har brug for det. Rarest helt at slippe. :) Og lige for at understrege det: Ejerlejligheder er et helt andet kapitel.

[lorup 10]

Nu uppskov ved salg af dansk ejerlejlighed???

...Gælder formentlig fortsat kun for huse og ikke ejerlejligheder.

Nu er jeg forvirret Jeg mente ellers at have læst mig frem til at uppskov ikke var muligt ved salg af ejerlejlighed. Har spurgt øresunddirekt om at verificerer at der ikke er muligheder for uppskov af kapitalvinst i forbindelse med salg af dansk ejerlejlighed efter at vi er flyttet til Sverige. Det drejer sig jo om en del penge som den Svenske statskasse ikke skal have nogen del i (eller i hvert fald så lidt som overhovedet muligt :D ) Jeg fik dette lidt overraskende svar (klippet lidt til):

Uppskov med beskattningen av kapitalvinsten vid försäljning av bostad kan man endast få när det är en privatbostad man har sålt. Med privatbostad menas sådan bostad som du har varit folkbokförd på (den adress du har haft hos folkeregistret) och således varit bosatt på det senaste året. Privatbostaden måste har varit belägen i Sverige eller inom annat EU/EES-land. Du anger att ni säljer en ejerlejlighed i Danmark vilket kan jämföras med en svenk bostadsrätt och således kan jag inte se annat än att ni är berättigad till ett uppskov såvida ni säljer lägenheten senast ett år efter det ni har köpt huset i Sverige.

Det læser jeg da helt sikkert som om at ejerlejligheder bliver sidestillet med svensk bostadsrätt eller hur ...eller er det bare mit svensker der stadigt lader sig en del at ønske? Mvh. Søren

[Guest Supermule]

Du sælger din halvdel til din kone..... Til en latterlig lav pris. Dernæst flytter DU til Sverige i det nye hus.... Din kone bliver boende på adressen i dk. Når i er klar til at emigrere til det svenske 100%, så sælger i det til noget familie for samme pris som prisen på det svenske hus. Dernæst sælger "familien" boligen til den udbudte pris og i slipper i skat.....:)

[lorup 10]

Du sælger din halvdel til din kone..... Til en latterlig lav pris. Dernæst flytter DU til Sverige i det nye hus.... Din kone bliver boende på adressen i dk. Når i er klar til at emigrere til det svenske 100%' date=' så sælger i det til noget familie for samme pris som prisen på det svenske hus. Dernæst sælger "familien" boligen til den udbudte pris og i slipper i skat.....:)[/quote'] Jeg er ved at undersøge med en revisor kammi omkring det er muligt at sælge sin del "til en latterlig lav pris" Det er vist desværre ikke altid muligt selv at sætte denne pris. Staten går jo glip en endnu flere skatte kroner Det skulle efter sigende være tilladt ifm. firma fusioner (og så måske inden for ægtepagten) Det kunne jo være rart at kun skulle slippe med stempel afgiften på DKK 1.400 og slippe for tinglysningsafgiften på 1½% af ejendomsvurderingen. Da vi har handlet hus til ca samme pris som vi (forhåbenligt) sælger til i DK er det med at sælge til familien vel ikke aktuelt? Mvh. Søren

[Guest Supermule]

Alternativt kan du sælge til famile til samme pris som dit svenske hus koster. Så kan familien sælge "dit" hus til markedsværdien og du slipper i skat.... Alt for at svenskerne ikke skal ha' fingre i opbyggede værdier i andet EU land.... Det kan ganske enkelt ikke være rigtigt at de skal ha' glæde af din sammensparede friværdi i et land uden beskatning af selvsamme..... Nul Amigo!!! ALT for at slippe for Skatteverkets klamme hånd..... :(

[Nils 10]

Hej Søren - Jeg er sikker på, Øresunddirekt tager fejl, selv om det ville være fint, hvis de havde ret. Tag sagen op igen, og præsenter dem eventuelt for dette: Skatteverket skriver i sin brochuretekst: "Om man däremot äger en andel i ett större hus med flera lägenheter än två, är andelen näringsfastighet för ägaren, även om lägenheten endast används för bostadsändamål." Det er sådan, en dansk ejendom med ejerlejligheder er konstrueret. For erhvervsejendomme gives ikke skatteudsættelse. Handledning för internationell beskattning: "...Bara svenska företag har tagits med i definitionen av privatbostadsföretag. Vid bedömningen av om en bostad är privatbostad ska emellertid utländsk juridisk person som motsvarar ett privatbostadsföretag likställas med sådant företag (2 kap. 8 § 2 st. IL). Härigenom kan en utländsk bostadsrätt vara privatbostad enligt 2 kap. 8 § IL." For en dansk ejerlejlighed er der ikke en sådan "juridisk person", der modsvarer et "privatbostadsföretag". Mail fra Skatteverket: Hej Nils! Jag ber om ursäkt för att du fått vänta på svar från oss men det har tagit lite tid för oss att ta reda få vad som gäller för ejerlejlighed. Ejerlejlighed är detsamma som andelslägenhet. Innehavet ska redovisas på N.-bilaga och försäljning ska då redovisas på blankett K7. En sådan lägenhet kan inte vara varken ursprungsbostad eller ersättningsbostad. Upplysas kan att ett "privatbostadsföretag" är en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att tillhandahålla bostäder i en byggnad, som ägs av föreningen eller aktiebolaget. Detta framgår av 2 kap 17 § IL. I det fall en utländsk juridisk person på motsvarande sätt upplåter bostäder till medlemmarna i en byggnad som den juridiske personen äger är även den bostaden att anse som privatbostad. Om en sådan bostad är belägen i ett annat land än Sverige kan den inte vara ersättningsbostad. (Det är endast bostäder i Sverige, som kan vara ersättningsbostad.) Däremot kan en sådan bostad vara ursprungsbostad och innehavaren kan få uppskov med beskattningen av kapitalvinsten i det fall innehavaren vid försäljningstillfället är oinskränkt skattskyldig i Sverige och här förvärvar eller har förvärvat en ersättningsbostad. Jag hoppas att ovanstående information svarat på din fråga. I annat fall är du välkommen tillbaka. Med vänliga hälsningar Kerstin Svensson Skatteverket, Servicejouren

[Guest Supermule]

De er jo syge i hovedet...... Det må da fandme være en sygdom der smitter alle der er/bliver ansat i SKAT/skatteverket..... Fedt nok at betragte en bostad som gyldig til uppskov i Sverige, men ikke i et andet EU land.... De er helt væk! Guderne må da vide at de vil tabe en sag i EU om det her..... Man kan sgu da ikke gøre forskel i den betragtning udfra hvilken vej man flytter.... :(

[lorup 10]

Rant mode on: ARGHHHHHHHHHHHHH Det kan jo kun overraske af

Øresunddirekt er en informationstjeneste, som formidler offentlig information fra myndigheder til borgere og virksomheder i Øresundsregionen. Øresunddirekt har også til opgave at fremme samarbejdet mellem myndigheder og sagsbehandlere i regionen.

...ikke har en skid styr på noget så grundlæggende som skattelovgivningen mellem de to lande. Jeg nægter at tro på at det er første gang at ejerlejligheds problematikken er blevet taget op

Øresunddirekt er en informationstjeneste, som formidler offentlig information fra myndigheder til borgere og virksomheder i Øresundsregionen.

Der står selvfølgeligt heller ikke at der er tale om korrekt information My bad...

Øresunddirekt har også til opgave at fremme samarbejdet mellem myndigheder og sagsbehandlere i regionen.

FAILED!!! Rant mode off... Det hjalp (om end kun lidt). Nu skal jeg vist på lager. Fortsættelse følger... Søren

[lorup 10]

Så er der svar fra Skatteverket - sådan da Så kom der svar fra Skatteverket:

Hej! Köper ni en billigare ersättningsbostad, bostaden ni köper är billigare än den ni sålde får ni betala skatt på en proportionerlig del av vinsten. Använd formeln nedan för uträkningen. [ATTACH]660[/ATTACH] Med vänlig hälsning Bodil Nilsson Skatteverket Malmö Fråga: Hej Emma og tusind tak for det hurtige svar. Det er godt nyt at ejerlejligheder sidestilles med hus (og svensk bostadsrätt for den sags skyld). Det er bare vigtigt for at sikre os at dette er 100% korrekt. Jeg skal lige sikre mig at jeg har forstået beregningerne korrekt: De beløb jeg opgav, var alle i DKK og er det også i det efterfølgende: Du skrev: " Vinsten på försäljningen beräknas enligt följande; Försäljningspris: 3 400 000 Mäklararvode: 100 000 Ert försäljningspris blir då 3 400 000 - 100 000 = 3 300 000 Inköpspris: 1 500 000 Er vinst uppgår då till 3 300 000 - 1 500 000 = 1 800 000 Er skattepliktiga kapitalvinst är 2/3 av 1 800 000 dvs 1 200 000" Den del forstår jeg godt nu. Beregningen for hvor stor uppskov vi kan få må så være? Købspris ny villa i Sverige 3.300.000 / salgspris af ejerlejlighed i Danmark 3.300.000 = 1. 1 x skattepligtig kapitalvinst 1.200.000 = 1.200.000. Uppskovbeløbet 1.200.000 minus skattepligtig kapitalvinst 1.200.000 = beløbet som vi bliver beskattet af 0,00. Vil det helt firkantet sige at vores skat i forbindelse med et boligsalg (inden for 1 år efter vi er flyttet til Sverige) er DKK 0,00? På forhånd tusind tak for hjælpen. Søren ......

Jeg syntes ikke rigtigt at det svarer på mine spørgsmål. :( Er der andre der er friske på at give et bud på om min beregning holder vand? Og da der jo heller ikke blev svaret på om ejerlejligheder nu også rent faktisk er indbefattet, må jeg jo endnu engang prøve at vriste et brugbart svar ud af Skatteverket. Mvh. Søren

[Nils 10]

Hej Søren Du skriver til skattedamen "Det er godt nyt at ejerlejligheder sidestilles med hus". Hvad er det lige, du refererer til der? Er det et andet svar fra Skatteverket? Eller er det Øresunddirekts svar, hvor de i øvrigt blander begreberne permanentbostad og privatbostad sammen? Ja, der er ikke rigtig noget svar fra Skatteverket, men du har heller ikke spurgt så præcist, så jeg synes også, du skal spørge igen. Husk at bede om den regeltekst, hun støtter sit svar på. Og spørg også lige, hvordan de vurderer en dansk andelslejlighed rent uppskovsmæssigt. :)