Advarsel mht flytning af folkeregister før salg af bolig

[thomas_lund 10]

Jeg var skiiiiiide heldig, men ville lige benytte chancen for at advare andre i fremtiden. Hvis man flytter folkeregisteradresse fra Danmark til Sverige FØR hussalget i Danmark er på plads, så skal du betale 30% af det du tjener på hussalget i skat!!!! Det er her underskriftsdatoen på købskontrakten som gælder. Jeg bliver "officiel" svensker i morgen, og fik en underskrift på hussalg her i weekenden med overtagelse om 2 uger. Så da jeg talte med SkatØresund idag, gik jeg helt i koma. Jeg havde ikke været opmærksom på dette, og ville aldrig have flyttet folkeregister hvis jeg havde vist dette. Men det er naturligvis min egen fejl. Læs mere her: http://www.oresunddirekt.com/article.aspx?type=article&id=37969

[Nils 10]

Gyys... Hvis man beholder sin bolig i Danmark, kan man være fuldt skattepligtig i Danmark, selv om man bor i Sverige. Derfor skulle man jo tro, at man i den situation bliver beskattet efter danske regler, når man sælger boligen, men ifølge Øresunddirekt er det altså folkeregisteradressen, der tæller. Man lærer noget nyt hver dag. Er der nogen derude, der har betalt svensk kapitalgevinstskat af deres danske lejlighed?

[thomas_lund 10]

Yeah - mega gys - har talt med SkatØresund, Skattecenter Kbh Syd, Skattevärket i Malmö, ØresundDirekt via tlf (og på deres hjemmeside) samt ikke mindst min revisor. Alle siger det samme - folkreregister adressen bestemmer, og du kommer til at betale ved hussalg efter folkeregisterflytning. Når man laver selvangivelse skal man kunne dokumentere hussalg inden flytning som bilag - ellers vanker der skattesmæk.

[Persson 10]

Så er spørgsmålet jo bare om det så også gælder omvendt den anden vej ?? - Altså om man kan slippe for at betale den svenske kapitalgevinstskat ved salg af sin svenske bolig, hvis man flytter tilbage til Danmark. Uden at vide det med sikkerhed, tror jeg godt jeg kender svaret på forhånd *gg*

[thomas_lund 10]

Det skal kalrt undersøges - ikke fordi jeg har planer om at flytte til DK igen. Jeg udfritter min revisor om det ;-)

[Guest En forskrækket mand]

DETTE ER JO FULDSTÆNDIG VANVITTIGT! Jeg påtænker selv at flytte til Malmø (men vil i så fortsætte med at arbejde i DK) og har så stor gevinst på min nuværende danske lejlighed at dette kunne potentielt set have givet et 6-cifret skattesmæk. Nu står der at man skal oplyse gevinsten på sin svenske selvangivelse, men hvis man fortsætter med at arbejde i Danmark får man jo slet ikke sådan en - og er i den forbindelse heller ikke indkomstskattepligtig i Sverige. Ved nogen om man kan slippe uden om på denne måde? Er det forøvrigt dagen på købsaftalen (på en evt. svensk) eller flyttedatoen i folkeregistrene som tæller? Og er det underskriftsdatoen på salgsaftalen (den danske) eller overtagelsesdagen, som er den afgørende? Disse detaljer kan jo betyde 6-cifrede eller i ekstreme tilfælde 7 cifrede beløb for folk. For siden det ikke er muligt at sælge en ejerlejlighed på kommando er man jo nærmest nødt til at have en periode, hvor man bor i en pap-kasse eller på hotel inden man kan købe fast ejendom i sverige - sindsygt! Med mindre man synes at det er sjovt at betale 30% af ens formue i skat uden særlig grund.

[thomas_lund 10]

Det som min revisor siger er, at det er dato'en på underskriften af købsaftalen som gælder (for den hus/lejligheden du sælger) op mod den dato du har meldt flytning. Overtagelsesdato betyder ikke noget i dette spil. Så hvis man skal konstruere et eksempel for et "korrekt" salg: Du sælger hus med underskrift den 1/5 Du melder flytning til Sverige den 1/6 Dem som købte dit hus flytter ind 1/7 Her er underskriften på kontrakten før flytning, og så er huset rent juridisk solgt med dig i Danmark Eksempel på "forkert" salg, hvor du skal betale 30% skat: Du melder flytning til Sverige den 1/5 Du sælger hus med underskrift den 1/6 Dem som købte dit hus flytter ind 1/7 Du kan sagtens slippe for at bo i papkasser - overtagelsesdato for det du har solgt kan sagtens lappe ind over - lige som du ville gøre i Danmark. Man skal bare ikke melde flytning til det svenske folkeregister FØR dato på købskontrakten på dit hus Håber det svarer på dit spørgsmål

[Nils 10]

Nu er det jo "kun" 20 procent (30 procent af to tredjedele). Thomas, spørg din revisor, hvad der menes med "indkomst af fast ejendom". Er et salg af en lejlighed ikke indkomst af fast ejendom og dermed blandt de indkomster, som en dansk grænsegænger skal betale skat af til Danmark - eller som Danmark har beskatningsretten til om man vil. Jeg er ikke overbevist før jeg ser en case eller en afgørelse.

[Guest En forskrækket mand]

Tak - det hjælper meget. Det gør det i hvert fald muligt at undgå skattesmækket. Det er stadig en sindssyg praksis - gevinsten på ejendommen er jo optjent over flere år i Danmark af en dansk indbygger, og ikke i Sverige, så Sverige burde jo ikke have ret til at kræve skat af den gevinst. Men siden man først kan få et svensk person-nummer når man flytter, bliver det jo unægteligt noget mere besværligt at købe bolig i Sverige med finansiering, forsikring osv., når man ikke har et sådant. Det er åbenbart en af de tåbeligheder man må acceptere, når man vil skifte rundt mellem 2 af verdens mest komplicerede og "lappede" skattesystemer.

[Guest En forskrækket mand]

Skatteverket overtræder sin egen dobbeltbeskatningsaftale Jeg kan stadig ikke tro at dette er lovligt. Det lykkede mig faktisk at fremfinde dobbeltbeskatningsaftalen mellem de nordiske lande, som Skatteverket har liggende fremme. Det er den, som alle de nordiske lande er enige om: http://www.skatteverket.se/skatter/internationellt/nordavtal/nordavtal1.html Nu er jeg ikke helt sikker på at jeg forstår det svenske rigtigt, men så vidt jeg lige kan vurdere, er den svenske praksis med at realisationsbeskatte ejendomsgevinster stammende fra Danmark klart i strid med artikel 13 i den aftale de selv har indgået - Jeg citerer: Artikel 13 Realisationsvinst 1.Vinst, som person med hemvist i en avtalsslutande stat förvärvar på grund av överlåtelse av fast egendom som är belägen i annan avtalsslutande stat, får beskattas i denna andra stat. Men det ville jo ikke være første gang at en Nordisk skattemyndighed overtrådte sine egne love.

[Weber 10]

Skat af dansk bolig Hej Alle Jeg tror ikke helt det der holder vand. Faktisk var jeg flyttet til Sverige inden slutsedlen på min lejlighed i DK var underskrevet. Og jeg har aldrig hørt noget fra nogen vedr. dette. Om det er fordi min skattekommune ikke kender reglerne eller at de ikke har oplyst salget til de svenske skattemyndigheder skal være usagt. Men jeg tror ikke at din fraflytter kommune oplyser dette til de svenske myndigheder. Mvh Weber

[Guest mteilum]

Har netop selv undersøgt samme sag, og fik nedenstående svar fra skatteverket: "Beskattning sker i Sverige där fastigheten är belägen. I det nordiska skatteavtalet mellan Sverige och de nordiska länderna (Danmark, Färöarna, Finland, Island, Norge), artikel 13 står det om kapitalvinster (tidigare realisationsvinster). I propositionen på sidan 109 i avtalshäftet står det att vinst p g a överlåtelse av fast egendom beskattas i den stat där egendomen är belägen. Se avtalet i denna länk: http://skatteverket.se/broschyrer/360_nordiska/index.html Med vänliga hälsningar Kerstin Svensson Skatteverket, Servicejouren" Vh. Maria Teilum

[Jønsson 10]

Så det betyder altså at man skal betale skat af sin gevinst i det land ejendommen ligger i?

[Guest Supermule]

Nemli ja, men vent med at sælge for de er ved at blive slæbt i Retten af EU....

[Guest En Forskrækket mand]

Rigtig godt initiativ mteilum - nu kan du godt begynde at hylde dig selv! Men det er da noget vrøvl det hun skriver hende Kerstin fra Skatteverket. Casen var en Dansk ejendom, som blev solgt med stor realisationsgevinst af en person, som netop var flyttet fra Danmark til Sverige. Hun skriver "Beskattning sker i Sverige där fastigheten är belägen." - sludder og vrøvl - den ligger jo i Danmark. Samtidigt skriver hun dog "I propositionen på sidan 109 i avtalshäftet står det att vinst p g a överlåtelse av fast egendom beskattas i den stat där egendomen är belägen." - Det må jo betyde at den skal beskattes i Danmark (hvor skatten er 0%), da lejligheden ligger i Danmark. Det er så to komplet modstridende svar i samme afsnit - godt gået! Mteilum, er det en anden Case du har givet hende? - fx. en person, der flytter fra Sverige til Danmark og skal sælge sin svenske ejendom med gevinst - i så fald bliver svaret jo ikke modstridende, men derimod 100% korrekt i forhold til artikel 13, og i så fald betyder det så også "at vi (skatteverket) skal helt sikkert have penge!" Vil du evt. kunne spørge hende Kerstin igen, hvad det er hun mener, hvis det var den rigtige case hun havde svaret på?

[Guest Mteilum]

Jeg forespurgte på situationen hvor jeg som bosiddende i SE ønsker at sælge en bolig i DK og købe en anden i DK. Men paragrafferne hun refererer til skulle vel være nogenlunde entydige...?. Hvis nogen skulle være interesserede i hele mail korrespondancen, er de velkomne til at maile mig (maria.teilum@med.lu.se) :-)

[Nils 10]

I den nordiske dobbeltbeskatningsaftalen står der "KAN" beskattes i det land, hvor boligen ligger. Desuden skriver Skatteverket selv i en af sine brochurer: "Försäljning av fastighet i utlandet beskattas i inkomstslaget kapital på samma sätt som en fastighet som ligger i Sverige. Se broschyren ’’Försäljning av småhus’’ (RSV 379). De regler om uppskov som behandlas i denna broschyr gäller dock inte privatbostad i utlandet." Forsigtighed tilrådes.

[Guest jxhab]

I den nordiske dobbeltbeskatningsaftalen står der "KAN" beskattes i det land, hvor boligen ligger. Desuden skriver Skatteverket selv i en af sine brochurer: "Försäljning av fastighet i utlandet beskattas i inkomstslaget kapital på samma sätt som en fastighet som ligger i Sverige. Se broschyren ’’Försäljning av småhus’’ (RSV 379). De regler om uppskov som behandlas i denna broschyr gäller dock inte privatbostad i utlandet." Forsigtighed tilrådes.

Tak for advarslen.. Godt at man følger lidt med her på sunddebat, selvom man ikke er flyttet endnu =) Det lyder jo helt vildt mærkeligt.. I sær fordi vi står og er igang med både at sælge en lejlighed i KBH og købe et hus i sverige. Men heldigvis er vi i den situation at den ene kan beholde adressen. Men jeg er, som andre har skrevet meget tvivlsom omkring det her og vil gerne se en case på det før jeg tror det holder vand.

[Guest En Forskrækket mand]

Makværk fra Skatteverket + Told & Skat Jeg er rimelig enig med Nils i at "forsigtighed tilrådes". Følgende tekst er dog blot fra en brochure: "Försäljning av fastighet i utlandet beskattas i inkomstslaget kapital på samma sätt som en fastighet som ligger i Sverige. Se broschyren ’’Försäljning av småhus’’ (RSV 379). De regler om uppskov som behandlas i denna broschyr gäller dock inte privatbostad i utlandet." Dvs. at det er ikke gældende lovtekst men blot en informationsbrochure, som her generaliserer rimelig meget - måske misvisende meget. I Danmark er det sådan, at der gælder en række generelle skatteregler for udenlandske indtægter, men i så fald at der eksisterer en dobbeltbeskatningsaftale med et bestemt land "overruler" den de generelle regler mht. indtægter stammende fra dette bestemte land. Jeg formoder at Sverige gør præcis det samme eftersom det er et internationalt anderkendt princip - specielt i forbindelse med aktierudbytter og andre kapitalgevinster. Så ovenstående må være de generelle regler, men for "Svanskere" er det i virkeligheden dobbeltbeskatningsaftalen mellem de nordiske lande, som er bestemmende. På det nye site www.nordisketax.net kan man faktisk læse denne aftale på flere sprog. Jeg har fundet den på Dansk : http://www.nordisketax.net/files/NTT_dan.pdf og Svensk: http://www.nordisketax.net/files/NTT_sve.pdf Her er det nok den famøse Artikel 13 stk 1 som er interessant idet den siger - her på to sprog: 1. Vinst, som person med hemvist i en avtalsslutande stat förvärvar på grund av överlåtelse av fast egendom som är belägen i annan avtalsslutande stat, FÅR beskattas i denna andra stat. 1. Fortjeneste, som en person, der er hjemmehørende i en kontraherende stat, erhverver ved afhændelse af fast ejendom, som er beliggende i en anden kontraherende stat, KAN beskattes i denne anden stat. Her opdager man så noget oversætnings makværk. Nu er mit svenske ikke så godt, men så vidt jeg ved er det svenske ord "FÅR" nok tættere på det danske ord "SKAL" end på det danske ord "KAN". Og det ændrer jo fuldstændig karakter om der står det ene eller det andet. Formuleringen "KAN" åbner jo faktisk op for at folk og fæ kan blive dobbeltbeskattet i begge lande, hvilket er lige præcist det modsatte af formålet med en dobbeltbeskatningsaftale - nemlig at folk IKKE skal dobbeltbeskattes. Rigtig flot! - lad os dog endelig efterlade skattetvivl på adskillige hundrede tusinde kroner over for uskyldige privatpersoner! Sikke dog en gang usigeligt rod og makværk! Men på den anden side må man vel sige, at det må være den svenske version af aftalen som gælder i Sverige, og her står "FÅR". Men konklusionen er vel nok at forsigtighed tilrådes. For nok kan man have ret, men hvis en eller anden nævenyttig skattemand hos Skatteverket ikke kan finde ud af at læse dobbeltbeskatningsaftalen risikerer man lange diskutioner, måske retsag, advokater osv.osv.. I sidste ende vil jeg nu mene at man får ret, men det kan være meget besværligt. Så er det nok nemmere bare at sørge for ikke officielt at flytte sin adresse til Sverige førend slutsedlen på salget af ens danske hus/lejlighed er underskrevet, som Thomas skriver

[anton 0]

Får/kan - og gamle synspunkter Til de forskrækkede og forsigtige: Det svenske ord "får" vil jeg oversætte med "må", så DK må gerne beskatte gevinsten af et ejendomssalg, hvis der i DKs interne skattelovgivning står noget om det. Og det gør der: hvis man aldrig har boet i ejendommen, skal der betales dansk skat af gevinsten på ejendommen. Når man så har afsluttet den danske del af beskatningen, vil Sverige gerne have deres del af kagen. Har man betalt fx 15 % i skat af gevinsten i DK (man har betalt meget mere, men for eksemplets skyld), og den svenske skattesats siger 30 %, skal Sverige have de sidste 15 %. Dette fordi der i overenskomstens artikel 25 om ophævelse af dobbeltbeskatning står, at Sverige skal give fradrag for den faktisk betalte danske skat. Så samlet når man i dette tilfælde op på de 30 % i skat af gevinsten på ejendommen - 30 %, der er delt op med 15 i DK og 15 i Sverige. Så man kan max komme af med det skattebeløb, som den hårdest beskattende kontraherende stat kræver. At man så betaler det i to lande, er jo bare ren kosmetik. Har man i DK betalt 40 %, er der ikke noget for Sverige at komme efter, da der jo så er betalt mere end svenskerne vil have, og man er jo kommet af med det som den hårdest beskattende stat kræver. Har man derimod boet i ejendommen, kommer man i DK under den såkaldte parcelhusregel, der siger, at der så ikke skal betales skat af den gevinst, som man har. Derved beskatter DK ikke gevinsten, som så er til fuld beskatning i Sverige med de 30 %. Jeg mener dog at kunne huske, at der i en gammel tråd var noget med, at det er værdistigningen fra den dag, hvor man flytter til Sverige til den dato man sælger hytten/lejligheden/gården, der skal beregnes de 30 % af. Ex: Lejlighed købt i 1980 for 125.000 og boet i den frem til Flytning til Sverige 1.7.2005 Sælger lejlighed for 1.125.000 på et senere tidspunkt Her mener jeg der skal vurderes en pris på hytten pr. 1.7.05, og det er så forskellen mellem 1.7.05-prisen og den faktiske salgspris, man skal beskattes i Sverige af. Er 1.7.-prisen 1.120.000 ifølge en ejendomsmægler e.l., er der 5.000 kr. til 30 % beskatning (1.500 i skat) i stedet for de 30 % af en million kr., der jo svarer til 300.000 i skat. Når man flytter til Sverige 1.7. bliver man fuldt skattepligtig til Sverige. Dvs. man skal i princippet oplyse Sverige om alle sine indkomstforhold fra denne dato. Hvad man har tjent på en hushandel i '72 og ens sorte arbejde for naboen sidste år er Sverige uvedkommende. Man har også først en dansk ejendom til svensk beskatning fra 1.7. Princippet er det samme, som når man kommer til DK med r.... fuld af aktier. Når man så sælger dem, mens man er i DK, skal der ikke beregnes gevinst ud fra købsprisen, men fra en indgangsværdi pr. tilflytningsdatoen. Hvordan personen så bliver beskattet i aktiernes hjemland er et slagsmål, som han/hun selv må tage. Til sidst vil jeg lige gøre opmærksom på, at det at have boet i en ejendom er mere end bare at have overnattet der én nat - tag spørgsmålet op med en revisor, hvis I er i tvivl.

[Nico 10]

hej vi er ved at flytte til sverige , men med dette inslag er man nød til at sælge sin bolig i danmark før man køber i sverige er det rigtigt forstået mvh nico

[Guest jxhab]

hej vi er ved at flytte til sverige , men med dette inslag er man nød til at sælge sin bolig i danmark før man køber i sverige er det rigtigt forstået mvh nico

Du er ikke nød til at sælge din bolig. Men hvis du sælger din bolig i Danmark, efter I har fået svenske personnumre, så gælder de samme regler, som der gør i sverige. Det betyder at man skal betale "afgift" for den gevinst man får på salget. Derfor anbefaler jeg at, såfremt I får en bolig i sverige inden I får solgt boligen i Danmark, så sørg for at en af jer bliver i Danmark med dansk personummer. Dette skal selvfølgelig være den person der ejer 100% af boligen ellers tror jeg ikke den går. Jeg kender kun til reglerne i teorien, jeg har aldrig hørt om nogen eksempler hvor de er blevet håndhævet. Men vi tager i hvert fald ikke chancen =)

[Nico 10]

hej jxhab tak for hjælpen vi går nok med livrem og seler så vi sælger nok boligen i danmark først så er vi jo sikker på der ikke sker noget mvh Nico

[thomas_lund 10]

I kan sagtens købe i Sverige. Men i må ikke flytte folkeregister til Sverige før jeres DK hus er solgt

[Guest jxhab]

I kan sagtens købe i Sverige. Men i må ikke flytte folkeregister til Sverige før jeres DK hus er solgt

I kan også godt få det forsikret, jeg ved i hvert fald at Trygg Hansa tilbyder provisorisk forsikring indtil man får sit svenske CPR nummer.